Délai de restitution de la caution : règles et calcul des pénalités de retard

1 mois ou 2 mois : comment déterminer votre délai

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 distingue deux situations :

• 1 mois : l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée (pas de dégradation au-delà de la vétusté normale).
• 2 mois : des différences sont constatées entre les deux états des lieux, justifiant potentiellement une retenue.

Le délai court à compter de la remise effective des clés. La Cour de cassation a précisé que la remise des clés doit être matérialisée : remise en main propre contre reçu, ou envoi en recommandé (Cass. 3e civ., 12 mars 2014, n° 13-10.711). Si le bailleur refuse de réceptionner les clés, le locataire peut les consigner chez un commissaire de justice : le délai court alors à compter de la signification.

Attention : pour les baux signés avant le 27 mars 2014 (entrée en vigueur de la loi ALUR), l’ancien délai unique de 2 mois s’applique dans tous les cas. Par ailleurs, si le logement fait partie d’une copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt en attendant l’arrêté des comptes, mais il doit restituer au moins 80 % dans le délai légal. Tout dépassement de ce seuil génère également des pénalités de retard sur la fraction excédentaire.

Notons que la notion de « conformité » de l’état des lieux de sortie s’apprécie en tenant compte de la vétusté normale du logement. Un logement occupé pendant 10 ans ne peut pas être restitué dans l’état d’un logement neuf. Si les seules différences constatées relèvent de la vétusté (peinture jaunie, parquet légèrement usé), le délai applicable est celui d’1 mois, car il n’y a pas de dégradation imputable au locataire (Cass. 3e civ., 3 décembre 2015, n° 14-24.087).

La pénalité légale de 10 % par mois de retard

Dès lors que le bailleur dépasse le délai légal, le locataire a droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé (art. 22 al. 2 loi 1989).

Cette pénalité est automatique : le locataire n’a pas à démontrer un préjudice spécifique. Elle s’applique pour chaque mois de retard commencé, ce qui signifie qu’un retard de 2 mois et 1 jour génère 3 mois de pénalité.

La Cour de cassation a confirmé que la pénalité n’est pas une clause pénale réductible par le juge (Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-16.008) : elle est d’ordre public et ne peut pas être diminuée. C’est une différence fondamentale avec les clauses pénales contractuelles que le juge peut modérer en vertu de l’article 1231-5 du Code civil. Ici, la majoration est fixée par la loi et s’impose au juge comme aux parties.

La base de calcul est le loyer mensuel hors charges, c’est-à-dire le loyer nu tel qu’il figure sur le bail, hors provisions pour charges, hors complément de loyer et hors révision annuelle. Pour un loyer révisé en cours de bail, c’est le dernier loyer effectivement dû qui sert de référence. En cas de colocation à bail unique, la pénalité se calcule sur le loyer total du logement, et non sur la quote-part individuelle de chaque colocataire. Prenons un exemple concret : pour un loyer de 1 200 € hors charges avec un retard de restitution de 6 mois, la pénalité s’élève à 1 200 × 10 % × 6 = 720 €, en plus du dépôt de garantie lui-même. Le total réclamé serait donc de 1 920 €.

Comment déclencher le paiement des pénalités

Pour faire valoir vos droits, envoyez une mise en demeure LRAR rappelant :

• La date de fin du bail et la date de remise des clés.
• Le délai légal applicable (1 ou 2 mois).
• Le nombre de mois de retard écoulés.
• Le montant du dépôt de garantie.
• Le calcul détaillé des pénalités.
• Le total réclamé (dépôt + pénalités).

Conservez l’accusé de réception : il constitue une preuve irréfutable de la date de réclamation. Envoyez également une copie par email pour doubler la preuve.

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Jurisprudence sur les pénalités de retard

Les arrêts récents confirment l’application stricte de la pénalité :

• Cass. 3e civ., 24 septembre 2020, n° 19-16.008 : la pénalité de 10 % n’est pas une clause pénale et ne peut être réduite par le juge.
• Cass. 3e civ., 17 janvier 2019, n° 17-26.903 : le point de départ du délai est la remise des clés et non la fin du préavis.
• CA Lyon, 5 février 2021, n° 19/06.371 : le bailleur qui invoque des travaux en cours pour retarder la restitution est condamné aux pénalités : les travaux ne suspendent pas le délai légal.
• Cass. 3e civ., 28 mars 2019, n° 18-10.247 : le locataire peut cumuler la pénalité de 10 % et des dommages-intérêts complémentaires si le retard lui a causé un préjudice distinct (frais de relogement, découvert bancaire).

Retenue provisionnelle sur charges en copropriété

Lorsque le logement est situé dans une copropriété, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété (art. 22 al. 4 loi 1989).

Cette provision doit être régularisée dans le mois suivant l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Si le bailleur conserve plus de 20 % ou ne régularise pas dans les délais, la pénalité de 10 % s’applique sur la fraction excédentaire.

Attention : la provision de 20 % ne s’applique qu’aux charges (provisions pour charges récupérables). Elle ne permet pas de retenir 20 % pour des réparations locatives : celles-ci doivent être justifiées indépendamment.

Erreurs à éviter pour le calcul du délai

Les erreurs les plus fréquentes concernent le calcul du délai de restitution :

• Mauvais point de départ : le délai court depuis la remise des clés, pas depuis la fin du préavis ni depuis l’état des lieux de sortie (Cass. 3e civ., 17 janvier 2019, n° 17-26.903).
• Pas de preuve de remise des clés : sans reçu daté et signé, il est impossible de prouver le point de départ du délai. Solution : recommandé avec accusé.
• Confondre délai 1 mois et 2 mois : vérifiez l’état des lieux de sortie : s’il est conforme à celui d’entrée, le délai est de 1 mois.
• Oublier les intérêts légaux : en plus de la pénalité de 10 %, le juge peut octroyer les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Procédure judiciaire : saisir le tribunal

Si la mise en demeure reste infructueuse, le locataire peut saisir le tribunal :

1. Tentative préalable de conciliation : obligatoire pour les litiges ≤ 5 000 €. Le conciliateur de justice (gratuit) convoque les parties dans un délai moyen d’1 mois.
2. Saisine du tribunal de proximité : déclaration au greffe (Cerfa n° 16042*02) ou assignation par commissaire de justice (~ 150 €). L’avocat n’est pas obligatoire sous 10 000 €.
3. Audience et jugement : délai moyen de 2 à 6 mois. Le juge condamne au remboursement, aux pénalités, et peut allouer des dommages-intérêts complémentaires et l’article 700 CPC (frais de procédure).

Coût total estimé : 60 à 200 € (greffe + commissaire de justice). Le taux de succès des locataires dans les litiges de caution est supérieur à 80 % lorsque la mise en demeure a été correctement formalisée. L’exécution du jugement est assurée par un commissaire de justice qui peut procéder à la saisie des comptes bancaires du bailleur si celui-ci ne s’exécute pas volontairement dans le délai imparti. Le jugement du tribunal de proximité est exécutoire de plein droit, même en cas d’appel (art. R.211-21 COJ), ce qui renforce considérablement la position du locataire. Le bailleur condamné supporte également les dépens (frais de procédure) et une indemnité au titre de l’article 700 du CPC, généralement fixée entre 300 et 1 500 € par le juge.

Guide expert : délai de restitution du dépôt de garantie

Le bailleur dispose de 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme, 2 mois en cas de dégradations (art. 22 loi du 6 juillet 1989). Au-delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard est due de plein droit. Mettez en demeure par LRAR dès le dépassement du délai.

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