Litiges en copropriété : contester une décision d’assemblée générale

Règles de majorité en assemblée générale (art. 24, 25 et 26)

La loi du 10 juillet 1965 distingue trois niveaux de majorité :

• Article 24 — majorité simple : voix des copropriétaires présents ou représentés. Décisions courantes : approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d’entretien, élection du conseil syndical.
• Article 25 — majorité absolue : toutes les voix du syndicat (présents, représentés et absents). Désignation ou révocation du syndic, travaux affectant les parties communes, modification de la répartition des charges. Passerelle art. 25-1 : si le projet recueille au moins ⅓ des voix, second vote immédiat à la majorité de l’art. 24.
• Article 26 — double majorité : majorité des copropriétaires représentant ≥ ⅔ des voix. Aliénation de parties communes, modification du règlement. Unanimité pour modifier la destination de l’immeuble ou les quotes-parts (art. 26 al. 3).

La méconnaissance de la règle applicable constitue un motif d’annulation (Cass. civ. 3e, 14 novembre 2019, n° 18-23.600). Les tantièmes de vote sont ceux figurant au règlement de copropriété publié au service de publicité foncière.

Le délai de contestation de 2 mois (art. 42)

L’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixe un délai de 2 mois pour contester une décision d’AG. Ce délai court à compter de la notification du PV par le syndic, envoyée par LRAR à chaque copropriétaire opposant ou défaillant dans le mois suivant l’assemblée (art. 18 décret 1967).

Qui peut agir ?

• Copropriétaires opposants (ayant voté contre).
• Copropriétaires défaillants (non présents et non représentés).

Un copropriétaire ayant voté pour ou s’étant abstenu n’a pas intérêt à agir (Cass. civ. 3e, 9 juin 2016, n° 15-17.289).

Le délai de 2 mois est un délai de forclusion : il ne peut être ni suspendu ni interrompu, y compris par une médiation (Cass. civ. 3e, 28 mars 2019, n° 18-10.575). L’assignation doit être délivrée au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, devant le TJ du lieu de l’immeuble.

Coût : honoraires d’avocat de 2 000 à 5 000 € en première instance + commissaire de justice (~ 80 €).

Motifs de nullité : vices de forme et abus de majorité

Les causes de nullité sont de deux ordres :

Vices de forme :

• Irrégularité de la convocation (non-respect du délai de 21 jours, art. 9 décret 1967).
• Absence de documents obligatoires joints à l’ordre du jour (devis comparatifs, contrats de syndic).
• Défaut de pouvoir du mandataire (max 3 copropriétaires et 10 % des voix, art. 22).
• Absence de feuille de présence émargée.

La Cour de cassation exige toutefois que l’irrégularité ait causé un grief au demandeur (Cass. civ. 3e, 8 avril 2021, n° 20-15.236), sauf pour les irrégularités d’ordre public (défaut de convocation d’un copropriétaire).

Vices de fond :

• Abus de majorité : résolution prise dans le seul but de favoriser certains copropriétaires au détriment des autres (Cass. civ. 3e, 17 décembre 2014, n° 13-25.030).
• Contrariété au règlement de copropriété : ex. autoriser un commerce en rez-de-chaussée si le règlement stipule une destination exclusivement bourgeoise.
• Conflit d’intérêts : ex. le syndic copropriétaire votant pour son propre contrat.

L’annulation a un effet rétroactif : la résolution est réputée n’avoir jamais existé.

Charges contestées et répartition (art. 10 loi de 1965)

L’article 10 (modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018) distingue deux catégories :

• Charges générales : conservation, entretien et administration des parties communes → réparties selon les tantièmes généraux.
• Charges spéciales : services collectifs et équipements communs (ascenseur, chauffage, gardiennage) → réparties en fonction de l’utilité objective pour chaque lot.

Un copropriétaire du rez-de-chaussée ne paie pas les charges d’ascenseur s’il n’en retire aucune utilité (Cass. civ. 3e, 27 septembre 2006, n° 05-14.407).

Révision judiciaire (art. 43) : tout copropriétaire peut demander la révision de la répartition s’il prouve que sa quote-part est supérieure de plus d’un quart à ce qu’elle devrait être (prescription : 5 ans à compter de la publication du règlement). Les charges impayées constituent la première source de contentieux : le syndic peut obtenir un titre exécutoire via l’injonction de payer simplifiée (art. 19-2).

Travaux imposés et obligations de mise en conformité

Certains travaux s’imposent à tous les copropriétaires, même ceux ayant voté contre :

• Travaux d’entretien : votés à la majorité de l’art. 24.
• Travaux d’amélioration : votés à la majorité de l’art. 25 (ou 25-1 en passerelle).

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le plan pluriannuel de travaux (PPT) est obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans (art. 14-2) : applicable depuis le 1er janvier 2023 pour les >200 lots, depuis le 1er janvier 2025 pour toutes.

Le fonds de travaux obligatoire (art. 14-2-1) est alimenté par une cotisation annuelle d’au moins 2,5 % du budget prévisionnel (5 % si le PPT révèle des travaux urgents). Les aides disponibles (MaPrimeRénov’ Copropriétés, éco-PTZ collectif, certificats d’économie d’énergie) réduisent significativement la charge individuelle.

Un copropriétaire qui refuse de payer sa quote-part de travaux votés régulièrement s’expose à une action en recouvrement avec intérêts de retard et frais de poursuites.

Syndic défaillant : mise en demeure et révocation

En cas de défaillance du syndic (comptes non rendus, travaux urgents non réalisés, assurance non souscrite), tout copropriétaire peut :

• Mise en demeure LRAR : délai de 8 jours pour exécuter ses obligations (art. 15 décret 1967).
• Administrateur provisoire : demander au président du TJ sa désignation (art. 47 du décret).
• Révocation en AG : votée à la majorité de l’art. 25, sans indemnité si justifiée par une faute de gestion (Cass. civ. 3e, 4 juin 2014, n° 13-17.369).

Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, exerce un rôle de contrôle et peut convoquer une AG extraordinaire si le syndic refuse de le faire. La responsabilité civile du syndic professionnel (art. 1992 C. civ.) peut donner lieu à des dommages-intérêts substantiels. La garantie financière obligatoire (art. 3 loi Hoguet, minimum 110 000 €) protège les fonds des copropriétaires en cas de détournement.

Médiation et modes alternatifs de résolution

Les modes alternatifs (MARD) sont fortement recommandés avant toute procédure judiciaire. Depuis le décret du 22 mai 2023, la tentative de médiation est un préalable obligatoire pour les litiges ≤ 5 000 € (art. 750-1 CPC).

Options disponibles :

• Conciliateurs de justice : gratuits, compétents pour charges, troubles de jouissance, menus travaux.
• Médiation conventionnelle : taux de réussite de 60 à 70 % en copropriété (coût : 500 à 2 000 € partagés). L’accord homologué a force exécutoire (art. 1534 CPC).
• Procédure participative : assistée par avocat (art. 2062 et s. C. civ.), adaptée aux litiges complexes.

Attention : la saisine du médiateur n’interrompt pas le délai de forclusion de 2 mois de l’article 42. Il est donc impératif d’assigner dans ce délai, quitte à demander un sursis à statuer au tribunal pendant la médiation. Le TJ peut également ordonner une médiation judiciaire d’office (art. 131-1 CPC).

Guide expert : contester une décision d’assemblée générale de copropriété

Le délai impératif de 2 mois

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixe un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’AG pour contester une résolution devant le tribunal judiciaire. Ce délai est impératif et ne peut être prolongé. Seuls les copropiétaires opposants ou défaillants (absents non représentés) ont qualité pour agir. Le copropiétaire qui a voté pour la résolution ne peut pas la contester.

Motifs de contestation recevables

• Vice de forme : convocation irrégulière, délai de convocation non respecté (21 jours minimum).
• Abus de majorité : décision contraire à l’intérêt collectif, prise dans le seul intérêt du groupe majoritaire.
• Violation de la loi ou du règlement : décision contraire aux dispositions d’ordre public de la loi de 1965.

Que dit la jurisprudence ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les contours des droits et obligations en matière immobilière.

Dans un arrêt Cass. civ. 3e, 7 décembre 2022, n° 21-20.145, la Cour a rappelé que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989) et que le locataire peut exiger la mise en conformité sous astreinte, voire obtenir une réduction de loyer proportionnelle au trouble de jouissance subi.

L’arrêt Cass. civ. 3e, 18 mai 2023, n° 22-15.894 a confirmé que le délai de restitution du dépôt de garantie est strictement encadré (un mois sans réserve, deux mois avec réserves) et que tout retard ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.

Enfin, Cass. civ. 3e, 22 novembre 2023, n° 22-21.367 a précisé que la vétusté doit être distinguée des dégradations imputables au locataire : seules les dégradations peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie, la vétusté restant à la charge du bailleur.

Ces arrêts illustrent la protection croissante du locataire et la nécessité de formaliser ses demandes par écrit (lettre recommandée) pour sécuriser ses droits.