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Mise en demeure de payer les loyers (LRAR)

Synthèse juridique : droits du bailleur et procédure

Chronologie des impayés et courriers

Plan de relances graduées (amiable → contentieux)

Références légales : loi du 6 juillet 1989, art. 7 et 24

Tous les documents sont au format PDF, prêts à imprimer et envoyer. Créer mon dossier →

Informations juridiques clés

⏱

Délai pour agir

3 ans à compter de l'impayé (art. 7-1 loi du 6 juillet 1989). Clause résolutoire : 6 semaines après commandement de payer.

💶

Ce que vous pouvez obtenir

Arriérés de loyer + charges, intérêts au taux légal, indemnité d'occupation, frais de procédure.

⚖️

Juridiction compétente

Tribunal judiciaire (ancien TI). Procédure d'expulsion devant le JCL du TJ.

Pourquoi la mise en demeure est incontournable en cas de loyer impayé

Lorsqu'un locataire cesse de payer son loyer, le droit français prévoit une procédure graduée et clairement encadrée. La mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) constitue le point de départ obligatoire : sans elle, aucune action judiciaire n'est recevable. Ce courrier doit identifier précisément le débiteur, détailler les loyers impayés (mois, montants) et fixer un délai raisonnable de régularisation (en général 8 jours).

Si le locataire ne réagit pas, la clause résolutoire du bail (présente dans la quasi-totalité des contrats) permet d'obtenir la résiliation automatique du bail après un commandement de payer délivré par commissaire de justice (huissier), resté infructueux pendant 6 semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le juge peut néanmoins accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi (jusqu'à 36 mois).

En parallèle, la garantie Visale, la caution solidaire ou l'assurance GLI peuvent être activées pour récupérer les arriérés sans attendre la décision de justice. Notre générateur automatisé rédige la mise en demeure conforme, la synthèse juridique, la chronologie et le plan de relances, afin que vous puissiez agir rapidement et sans erreur de procédure.

Les étapes de la procédure

1

Mise en demeure LRAR

Identifier les mois impayés, fixer un délai de 8 jours. Interrompt la prescription triennale.

2

Commandement de payer

Délivré par commissaire de justice. Active la clause résolutoire (6 semaines).

3

Assignation au tribunal

Saisir le JCL du tribunal judiciaire pour constater la résiliation et obtenir l'expulsion.

4

Exécution forcée

Commandement de quitter les lieux (2 mois), puis concours de la force publique si nécessaire.

Notre générateur automatise la rédaction de chaque document nécessaire à ces étapes. Créer mon dossier →

Questions fréquentes — Impayé de loyer

Quel est le délai légal pour agir en cas de loyer impayé ?

La prescription est de 3 ans à compter de chaque loyer impayé (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà de ce délai, les arriérés ne sont plus exigibles en justice. La mise en demeure LRAR interrompt ce délai et constitue le point de départ de la procédure — c'est pourquoi il est crucial d'agir dès le premier mois de retard. La clause résolutoire permet ensuite d'obtenir la résiliation du bail 6 semaines après un commandement de payer délivré par commissaire de justice.

Quelle est la procédure d'expulsion d'un locataire en France ?

La procédure d'expulsion comprend plusieurs étapes : commandement de payer (6 semaines), assignation au tribunal, audience (2-4 mois), commandement de quitter les lieux (2 mois), puis concours de la force publique si nécessaire (2-6 mois). Au total, la procédure dure 10 à 18 mois. La trêve hivernale (1er novembre - 31 mars) suspend l'expulsion physique mais pas la procédure judiciaire. Le juge peut accorder des délais au locataire de bonne foi (article 1343-5 du Code civil, jusqu'à 36 mois).

Le bailleur peut-il réclamer les loyers à la caution solidaire ?

Oui. L'acte de cautionnement permet au bailleur de poursuivre la caution solidaire dès le premier impayé, sans mettre d'abord en demeure le locataire (article 2288 du Code civil). Le cautionnement doit respecter un formalisme strict (mentions manuscrites obligatoires avant la réforme 2022, acte écrit après). La caution peut être poursuivie pour les loyers, charges et indemnités d'occupation, dans la limite du montant et de la durée prévus dans l'acte. La Garantie Visale fonctionne sur le même principe, avec Action Logement comme garant.

Quels sont les recours du locataire face à une mise en demeure ?

Le locataire peut : payer intégralement pour arrêter la procédure, proposer un échéancier amiable, saisir le fonds de solidarité logement (FSL), ou demander des délais de paiement au juge (article 1343-5 du Code civil, jusqu'à 36 mois). Si le locataire conteste le montant réclamé (charges excessives, travaux non réalisés par le bailleur), il peut invoquer l'exception d'inexécution ou la compensation. Le tribunal tranche alors le différend sur les montants réellement dus.

Combien de temps pour générer mon dossier ?

La génération prend 2 à 4 minutes après soumission du formulaire (environ 5 minutes à remplir). Vous recevez immédiatement une archive ZIP contenant tous les documents PDF personnalisés : mise en demeure LRAR, synthèse juridique, chronologie, plan de relances et références légales. Chaque document est prêt à imprimer et envoyer. Un email de confirmation avec le lien de téléchargement vous est également envoyé.

Comprendre les impayes de loyer

Le bail d'habitation est regi par la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, qui constitue le cadre juridique de reference pour les rapports entre bailleurs et locataires. L'article 7 de cette loi impose au locataire l'obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En cas de manquement, le bailleur dispose de plusieurs leviers juridiques pour obtenir le paiement ou la resolution du bail.

La clause resolutoire, presente dans la quasi-totalite des contrats de bail, prevoit la resiliation automatique du bail en cas d'impaye. Sa mise en oeuvre suppose l'envoi d'un commandement de payer par commissaire de justice (huissier), qui laisse au locataire un delai de 6 semaines pour regulariser (article 24 de la loi de 1989, modifie par la loi ALUR de 2014 et la loi Kasbarian de 2023). Pendant ce delai, le locataire peut saisir le juge pour obtenir des delais de paiement pouvant aller jusqu'a 36 mois.

Prealablement au commandement de payer, la mise en demeure par LRAR constitue une etape amiable essentielle. Elle formalise la dette, interrompt la prescription triennale (article 7-1 de la loi de 1989) et demontre la bonne foi du bailleur devant le tribunal. Le montant reclamable comprend les loyers et charges arrieres, les interets au taux legal majore de 5 points (article 1231-6 du Code civil) et, apres resiliation, une indemnite d'occupation.

Le bailleur peut egalement activer les garanties : caution solidaire (article 2288 du Code civil), garantie Visale (Action Logement) ou assurance GLI. La procedure d'expulsion, derniere etape, necessite une decision de justice et le concours de la force publique, avec un delai total moyen de 10 a 18 mois. La treve hivernale (1er novembre - 31 mars) suspend l'execution physique de l'expulsion mais pas les procedures judiciaires. Depuis la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, les squatteurs de logements occupes sont passibles de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 EUR d'amende, et la procedure d'expulsion est acceleree. Pour les bailleurs, la constitution d'un dossier juridique complet des le premier impaye est la meilleure strategie de protection.

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Exemples de situations

Loyer impaye depuis plusieurs mois

Votre locataire accumule 3 mois de retard de loyer. Il ne repond plus a vos appels ni a vos courriers simples. Vous devez formaliser votre reclamation par une mise en demeure LRAR.

Caution non rendue apres depart du locataire

Le locataire a quitte le logement depuis plus de 2 mois et vous n'avez toujours pas restitue le depot de garantie. Le locataire vous met en demeure de rembourser dans les delais legaux.

Charges locatives excessives ou non justifiees

Le bailleur reclame une regularisation de charges anormalement elevee sans fournir les justificatifs. Le locataire peut contester et exiger la communication des pieces dans un delai de 6 mois.

Travaux non realises par le bailleur

Le logement presente des desordres importants (humidite, chauffage defaillant) que le bailleur refuse de reparer malgre vos signalements. Vous pouvez le mettre en demeure d'effectuer les travaux.

Ce que contient votre dossier

Votre dossier juridique immobilier comprend une mise en demeure LRAR detaillant les mois impayes, une synthese des obligations legales du locataire (loi du 6 juillet 1989), un plan de relances gradue vers la clause resolutoire et les references aux articles de loi applicables.

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Références juridiques

En savoir plus — Impayé de loyer

Quel est le delai de prescription pour un loyer impaye ?

La prescription est de 3 ans a compter de chaque echeance impayee (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). La mise en demeure LRAR interrompt ce delai. Pour les charges locatives, le delai de recuperation est egalement de 3 ans. Au-dela, les sommes sont definitivement perdues.

Combien de temps dure la procedure d'expulsion ?

La procedure complete dure en moyenne 10 a 18 mois : commandement de payer (6 semaines), assignation et audience (2-4 mois), jugement d'expulsion, commandement de quitter les lieux (2 mois), puis concours de la force publique (2-6 mois). La treve hivernale peut allonger ces delais.

Le bailleur peut-il couper l'eau ou l'electricite pour forcer le depart ?

Non, c'est strictement interdit. La loi du 6 juillet 1989 protege le locataire contre toute voie de fait. Le bailleur qui coupe les fluides s'expose a des poursuites penales pour violation de domicile. Seule une decision de justice permet l'expulsion legale du locataire.

Le locataire peut-il demander des delais de paiement au juge ?

Oui, le juge peut accorder des delais de paiement pouvant aller jusqu'a 36 mois (article 1343-5 du Code civil) si le locataire est de bonne foi et justifie de difficultes financieres temporaires. Pendant ce delai, la clause resolutoire est suspendue.

La garantie Visale couvre-t-elle les loyers impayes ?

Oui, la garantie Visale d'Action Logement couvre jusqu'a 36 mois de loyers impayes charges comprises. Le bailleur doit declarer l'impaye sur son espace Visale dans les 30 jours suivant le premier mois impaye. L'indemnisation est versee sous 15 jours apres validation.

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