Expulsion d’un locataire : procédure complète et délais

Les motifs légaux d’expulsion du locataire

Le bailleur ne peut demander l’expulsion de son locataire que pour des motifs limitativement prévus par la loi :

• Défaut de paiement des loyers et charges : motif le plus fréquent. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dite loi Mermaz) prévoit que la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement est acquise deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
• Trouble de jouissance : nuisances sonores répétées, activités illicites dans le logement, dégradations volontaires (art. 7 b de la loi de 1989). Le trouble doit être suffisamment grave et répété pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
• Congé pour reprise (art. 15-I) : le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter ou loger un proche (conjoint, ascendant, descendant). Le congé doit être délivré 6 mois avant le terme du bail avec un motif réel et sérieux.
• Congé pour vente (art. 15-II) : le locataire bénéficie d’un droit de préemption.
• Motif légitime et sérieux (art. 15-I al. 2) : manquements du locataire à ses obligations contractuelles autres que le paiement du loyer.

Dans tous les cas, l’expulsion ne peut intervenir qu’après une décision de justice.

Le commandement de payer : point de départ de la procédure (2 mois)

En cas d’impayés de loyer, la procédure commence obligatoirement par un commandement de payer délivré par commissaire de justice (anciennement huissier). Ce commandement est imposé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux d’habitation comportant une clause résolutoire.

Le commandement doit :

• Reproduire intégralement la clause résolutoire du bail.
• Détailler le montant des loyers et charges impayés mois par mois.
• Mentionner le délai de 2 mois laissé au locataire pour régulariser.
• Informer le locataire qu’il peut saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL).
• Être signifié à la caution si le bail est cautionné (art. 24 al. 2).

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le commandement de payer doit être signalé à la CCAPEX dans un délai de 2 mois. Coût du commandement : environ 150 à 250 € (frais de commissaire de justice), récupérables sur le locataire.

Attention : si le locataire règle l’intégralité de sa dette (principal, intérêts et frais) dans le délai de 2 mois, la clause résolutoire est neutralisée et la procédure s’arrête automatiquement.

L’assignation devant le tribunal judiciaire

Si le commandement de payer reste sans effet après le délai de 2 mois, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Conditions de l’assignation :

• Délivrée par commissaire de justice au moins 2 mois avant la date de l’audience (art. 24 III de la loi de 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023).
• Notifiée au préfet de département au moins 6 semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité (art. 24 III al. 3).

À l’audience, le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire ou prononce la résiliation judiciaire du bail. Il peut accorder au locataire des délais de paiement allant jusqu’à 3 ans pour apurer sa dette si le locataire est en mesure de reprendre le versement du loyer courant (art. 24 V). Pendant ce délai, la clause résolutoire est suspendue. Si le locataire respecte l’échéancier, la clause est réputée n’avoir jamais joué.

Le jugement ordonnant l’expulsion est susceptible d’appel dans un délai de 15 jours (procédure accélérée). L’appel n’est pas suspensif sauf si le premier président de la Cour d’appel l’ordonne.

Les délais accordés au locataire et la trêve hivernale

Le Code des procédures civiles d’exécution (CPCE) protège le locataire par des délais supplémentaires après le prononcé du jugement d’expulsion :

• Commandement de quitter les lieux : l’article L.412-1 du CPCE impose un délai de 2 mois entre le commandement (signifié par commissaire de justice) et l’expulsion effective.
• Délais de grâce : l’article L.412-3 du CPCE permet au juge de l’exécution (JEX) d’accorder des délais supplémentaires de 3 mois à 3 ans, « chaque fois que le relogement des personnes expulsées ne peut avoir lieu dans des conditions normales ». Le juge prend en compte l’âge, l’état de santé, la situation familiale (enfants mineurs), les ressources et la bonne foi (art. L.412-4 CPCE).

La trêve hivernale (art. L.412-6 CPCE) interdit toute expulsion du 1er novembre au 31 mars de chaque année, sauf dans certains cas limitatifs :

• Relogement assuré dans des conditions décentes.
• Squatteurs ayant fait l’objet d’une décision d’expulsion (loi du 27 juillet 2023).
• Conjoints violents faisant l’objet d’une ordonnance de protection.
• Occupants d’un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril.

Le concours de la force publique et l’indemnisation du bailleur

Une fois tous les délais expirés, si le locataire refuse de quitter les lieux, le bailleur doit demander le concours de la force publique au préfet de département (art. L.153-1 du CPCE). Le préfet dispose d’un délai de 2 mois pour répondre.

• Si accordé : les forces de l’ordre procèdent à l’expulsion en présence du commissaire de justice, avec ouverture de la porte par un serrurier si nécessaire. Les meubles du locataire sont inventoriés et entreposés pendant 1 mois aux frais de l’expulsé (art. L.433-1 CPCE).
• Si refusé (ordre public) : le bailleur a droit à une indemnisation intégrale par l’État. L’article L.153-1 du CPCE consacre ce droit : l’État engage sa responsabilité sans faute du fait du refus de son concours. L’indemnisation couvre le montant des loyers impayés depuis la date à laquelle le concours aurait dû être accordé, plus les charges et les dommages.

La demande d’indemnisation est adressée au préfet par LRAR. En cas de refus ou de silence pendant 2 mois, le bailleur saisit le tribunal administratif (recours de plein contentieux). La jurisprudence du Conseil d’État est constante : l’indemnisation est due dès que le refus excède le délai raisonnable (CE, 30 novembre 2015, n° 383378). Les montants vont de quelques milliers d’euros à plus de 50 000 €.

Le cas particulier du squat (loi du 27 juillet 2023)

La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (dite loi « anti-squat ») a considérablement renforcé les droits des propriétaires face aux occupants sans droit ni titre :

• Évacuation administrative (art. 38 loi DALO modifié) : le préfet peut ordonner l’évacuation forcée dans un délai de 24 heures après mise en demeure, sans intervention du juge, si le propriétaire dépose plainte et justifie de son titre de propriété.
• Nouveau délit (art. 226-4 C. pén. modifié) : violation de domicile par occupation sans droit punie de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende (contre 1 an et 15 000 € auparavant).
• Trêve hivernale inapplicable : les squatteurs ayant fait l’objet d’une décision d’expulsion ne bénéficient pas de la trêve hivernale.
• Procédure accélérée : jugement d’expulsion dans un délai de 6 à 8 semaines (art. L.411-1 CPCE modifié), contre plusieurs mois pour les locataires en impayé.
• Maintien sans droit (art. 315-1 nouveau C. pén.) : après un commandement de quitter les lieux, puni de 7 500 € d’amende.

Le propriétaire doit néanmoins prouver que le logement constitue son domicile principal ou qu’il s’agit d’un logement offert à la location : les locaux commerciaux vacants ou les résidences secondaires inoccupées relèvent d’un régime moins protecteur.

Erreurs à éviter et conseils pratiques pour le bailleur

L’expulsion du locataire est un parcours semé d’embûches procédurales. Voici les erreurs les plus fréquentes :

• Tenter une expulsion de fait : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, retirer les meubles constituent une voie de fait punie de 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (art. 226-4-2 C. pén.). Seule la voie judiciaire est légale.
• Tarder à agir : plus les impayés s’accumulent, plus le préjudice est difficile à recouvrer. Engagez le commandement de payer dès le deuxième mois d’impayé.
• Négliger la notification au préfet : son absence entraîne l’irrecevabilité de la demande, avec perte de plusieurs mois.
• Ne pas souscrire de garantie en amont : l’assurance loyers impayés (GLI) coûte 2,5 % à 3,5 % du loyer annuel mais prend en charge les impayés et les frais de procédure dès le 3e mois d’impayé. La garantie VISALE (Action Logement) est gratuite pour les jeunes de moins de 30 ans.
• Oublier la caution solidaire : elle peut être poursuivie en parallèle de la procédure d’expulsion (art. 2288 et suivants du C. civ.), accélérant le recouvrement.

Conservez scrupuleusement toutes les preuves : historique des paiements, échanges écrits (emails, SMS, LRAR), photos des dégradations datées.

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