En location, le bailleur doit adresser une mise en demeure (art. 1344 C. civ.) avant toute procédure d’expulsion. L’art. 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe un délai de prescription de trois ans pour les loyers impayés. La mise en demeure fait courir les intérêts moratoires (art. 1231-6 C. civ.) et constitue le préalable obligatoire à l’activation de la clause résolutoire (art. 24 loi 89-462).
Cadre juridique : loi du 6 juillet 1989 et Code civil
La location d’habitation est régie principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Meilhac. Son art. 7-1 loi n° 89-462 précise que l’action en paiement des loyers se prescrit par trois ans à compter de la date à laquelle ils sont devenus exigibles.
En parallèle, le Code civil s’applique pour tout ce que la loi de 1989 ne règle pas : l’art. 1344 C. civ. définit la mise en demeure comme l’acte par lequel le créancier enjoint au débiteur d’exécuter son obligation. L’art. 1231-6 C. civ. précise que les intérêts moratoires courent à compter de la mise en demeure lorsque l’obligation porte sur le paiement d’une somme d’argent.
Le taux légal applicable au S1 2026 entre particuliers est fixé par arrêté ministériel publié au Journal officiel. Il convient de vérifier sa valeur exacte au moment de la rédaction pour l’intégrer dans la demande d’intérêts. Sans mise en demeure préalable, aucun intérêt ne peut être réclamé devant le tribunal.
Quand envoyer la mise en demeure ?
Dès le premier jour de retard, le bailleur peut envoyer une relance amiable par simple courrier ou email. Mais pour produire des effets juridiques, il doit passer à la mise en demeure formelle. La pratique recommande de l’envoyer dès le 10e jour suivant la date d’exigibilité (généralement le 1er du mois ou la date prévue au bail).
Un délai trop long avant la mise en demeure peut affaiblir la position du bailleur : le locataire pourrait invoquer une tolérance de paiement, voire la prescription triennale de l’art. 7-1 pour les loyers les plus anciens. N’attendez pas l’accumulation de plusieurs mois d’impayés avant d’agir.
La mise en demeure doit être envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou en lettre recommandée électronique (LRE) certifiée eIDAS. Consultez notre article sur AR24 et la valeur juridique de la LRE pour comprendre les avantages de l’envoi électronique. En cas de refus ou de non-retrait, la tentative de distribution vaut notification valide (Cass. civ. 2e, 12 mai 2016, n° 15-18.568).
Contenu obligatoire de la lettre
Une mise en demeure de loyer impayé doit mentionner :
- Identité du bailleur et du locataire : noms, prénoms, adresses complètes.
- Adresse du bien loué : référence cadastrale ou description précise.
- Détail des sommes dues : liste mois par mois, montant du loyer, charges, éventuels intérêts de retard.
- Base légale : art. 7-1 loi du 6 juillet 1989, art. 1344 et art. 1231-6 C. civ.
- Délai pour régulariser : 8 à 15 jours à compter de la réception.
- Conséquences : saisine du juge des contentieux de la protection, activation de la clause résolutoire, demande d’intérêts au taux légal.
Joignez en annexe le tableau des loyers impayés avec les dates d’exigibilité, les montants et l’indication des paiements partiels éventuels. Ce document sera utilisé tel quel par votre avocat ou l’huissier si la procédure se poursuit.
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La clause résolutoire : art. 24 loi 89-462
La quasi-totalité des contrats de bail d’habitation contient une clause résolutoire de plein droit prévue à l’art. 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette clause stipule que le bail est résolu automatiquement en cas de non-paiement du loyer ou des charges, après un commandement de payer resté infructueux.
Attention : la mise en demeure simple ne suffit pas à activer la clause résolutoire. Il faut faire délivrer par un commissaire de justice (ex-huissier) un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce commandement laisse au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette en principal et intérêts. Passé ce délai, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause.
La mise en demeure préalable reste pertinente car elle :
- Fait courir les intérêts moratoires (art. 1231-6 C. civ.) dès sa réception, et non à partir du commandement ;
- Documente la mauvaise foi éventuelle du locataire, ce qui peut peser lors de l’audience ;
- Offre une dernière chance de réglement amiable avant les frais d’huissier (~200 à 400 €).
Pour en savoir plus sur les étapes après la mise en demeure, consultez notre article « Après une mise en demeure sans réponse ».
Intérêts moratoires et calcul du préjudice
Conformément à l’art. 1231-6 C. civ., les intérêts moratoires courent sur les sommes dues à compter de la mise en demeure. Pour une créance entre particuliers, le taux légal publié chaque semestre s’applique. Il est publié au Journal officiel (ex. : 6,67 % au S1 2026 pour les créances entre non-professionnels).
Calcul illustratif : pour un loyer mensuel de 800 € impayé depuis 6 mois, le capital dû est de 4 800 €. Les intérêts au taux de 6,67 % sur 6 mois représentent environ 160 €, auxquels s’ajoutent les charges impayées et la provision pour charges de régularisation.
Ces intérêts ne se cumulent pas automatiquement avec d’éventuelles clauses pénales du bail. Vérifiez votre contrat : si une clause pénale est prévue, le juge peut la réduire si elle est manifestement excessive (art. 1231-5 C. civ.).
Prescription et pièges à éviter
L’art. 7-1 loi n° 89-462 fixe à trois ans la prescription de l’action en paiement des loyers. Cela signifie que les loyers dus il y a plus de trois ans ne peuvent plus être réclamés en justice, sauf acte interruptif (reconnaissance de dette, mise en demeure, commandement de payer).
Deux pièges fréquents :
- Le co-locataire solidaire : si le bail prévoit une clause de solidarité, la mise en demeure doit être envoyée à chacun des co-locataires et à la caution pour interrompre la prescription à leur égard.
- La caution : en cas de cautionnement simple, la caution doit être mise en demeure après mise en demeure du locataire principal (Cass. civ. 1re, 22 janvier 2009, n° 07-20.126). Pour une caution solidaire, la mise en demeure peut être envoyée simultanément.
Pour approfondir les délais de prescription en général, lisez notre article Délai de prescription et mise en demeure. Pour les litiges de travaux, consultez Mise en demeure pour travaux et malfaçons.
Modèle de mise en demeure loyer impayé
Voici la structure recommandée :
- En-tête : coordonnées du bailleur (expéditeur), coordonnées du locataire (destinataire), lieu et date, mention LETTRE RECOMMANDÉE AVEC ACCUSÉ DE RÉCEPTION.
- Objet : MISE EN DEMEURE — Paiement des loyers impayés relatifs au logement situé au [adresse].
- Corps : rappel du bail (date, parties), tableau des loyers impayés, base légale (art. 7-1 loi 89-462, art. 1344 C. civ.), mise en demeure formelle de régler [montant total] dans un délai de [8 ou 15] jours.
- Conséquences : saisine du juge des contentieux de la protection, délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, demande d’intérêts au taux légal (art. 1231-6 C. civ.).
- Pièces jointes : copie du bail, tableau des impayés, relances précédentes.
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Que dit la jurisprudence ?
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les contours des droits et obligations en matière immobilière.
Dans un arrêt Cass. civ. 3e, 7 décembre 2022, n° 21-20.145, la Cour a rappelé que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989) et que le locataire peut exiger la mise en conformité sous astreinte, voire obtenir une réduction de loyer proportionnelle au trouble de jouissance subi.
L’arrêt Cass. civ. 3e, 18 mai 2023, n° 22-15.894 a confirmé que le délai de restitution du dépôt de garantie est strictement encadré (un mois sans réserve, deux mois avec réserves) et que tout retard ouvre droit à une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
Enfin, Cass. civ. 3e, 22 novembre 2023, n° 22-21.367 a précisé que la vétusté doit être distinguée des dégradations imputables au locataire : seules les dégradations peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie, la vétusté restant à la charge du bailleur.
Ces arrêts illustrent la protection croissante du locataire et la nécessité de formaliser ses demandes par écrit (lettre recommandée) pour sécuriser ses droits.
Questions fréquentes (FAQ)
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une mise en demeure pour loyer impayé ?
C’est un courrier formel (art. 1344 C. civ.) par lequel le bailleur somme le locataire de régler les loyers et charges impayés dans un délai précis, sous peine de poursuites judiciaires. Envoyée en LRAR, elle fait courir les intérêts moratoires et constitue une preuve utilisable devant le tribunal.
Quel délai accorder au locataire dans la mise en demeure ?
La pratique recommande un délai de 8 à 15 jours ouvrés à compter de la réception. Un délai trop court (moins de 5 jours) peut être jugé insuffisant par le tribunal, tandis qu’un délai trop long retarde l’ensemble de la procédure.
La mise en demeure active-t-elle directement la clause résolutoire ?
Non. L’art. 24 loi du 6 juillet 1989 impose un <em>commandement de payer visant la clause résolutoire</em>, délivré par un commissaire de justice, laissant deux mois au locataire. La mise en demeure précède ce commandement et fait courir les intérêts dès sa réception.
Que faire si le locataire ne répond pas à la mise en demeure ?
Vous pouvez mandater un commissaire de justice pour délivrer un commandement de payer, puis saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une ordonnance de référé ou un jugement au fond. Lisez notre guide <a href="/blog/apres-mise-en-demeure-sans-reponse">Après une mise en demeure sans réponse</a>.
Avertissement : Cet article a une vocation informative. La législation immobilière varie selon le type de bail, la zone géographique et la date de signature. Consultez un professionnel du droit pour une analyse de votre situation.
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