En bref
Le bailleur qui refuse le renouvellement d'un bail commercial doit verser une indemnité d'éviction couvrant la valeur du fonds. Le preneur reste dans les lieux jusqu'au paiement intégral.
Fondement juridique et principes directeurs
Art. L145-14 C. com.
« Le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation. »
Source : Légifrance — version consolidée
Conditions d'ouverture du droit à indemnité
Art. L145-25 C. com.
« Le propriétaire qui est vendeur du fonds de commerce exploité dans les lieux et a reçu le prix intégral ne peut refuser le renouvellement qu'à la charge de payer l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14, sauf motif grave et légitime. »
Source : Légifrance — version consolidée
Nullité du congé pour vice de forme
Un congé omettant les motifs du refus de renouvellement ou l'offre d'indemnité d'éviction encourt la nullité. Vérifiez systématiquement la régularité formelle de l'acte extrajudiciaire reçu avant d'engager toute discussion sur le montant.
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Méthodes d'évaluation : remplacement ou déplacement
Cass. com., 6 mai 1965, n° 61-13.070
« La chambre commerciale a validé la réduction de l'indemnité d'éviction lorsque les résultats d'exploitation du fonds étaient durablement déficitaires, confirmant que l'indemnité compense un préjudice réel et non une valeur théorique. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Sollicitez une expertise amiable préalable
Mandater un expert-comptable ou un évaluateur de fonds de commerce avant toute assignation permet de disposer d'une estimation solide, de réduire les délais judiciaires et de faciliter une négociation transactionnelle.
Composantes : indemnité principale et accessoires
Cass. com., 23 juin 1987, n° 86-10.623
« L'octroi d'un bail à un tiers par le propriétaire après éviction ne peut être assimilé à une cession de droit au bail. Les droits d'enregistrement de l'article 725 du CGI ne s'appliquent pas au montant de l'indemnité d'éviction. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Documentez chaque poste de préjudice accessoire
Conservez factures de déménagement, devis de travaux, attestations comptables de perte de chiffre d'affaires et justificatifs de licenciement. Le juge écarte systématiquement les postes non étayés par des pièces probantes.
Droit au maintien dans les lieux et délai de restitution
Art. L145-29 C. com.
« En cas d'éviction, les lieux doivent être remis au bailleur dans un délai de trois mois suivant la date du versement de l'indemnité d'éviction au locataire ou la notification du versement à un séquestre. »
Source : Légifrance — version consolidée
Cass. com., 4 janvier 2005, n° 03-10.284
« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Ce droit au maintien est opposable même en cas de liquidation judiciaire du bailleur. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Exceptions, droit de repentir et incidences fiscales
Délai de repentir : quinze jours impératifs
Le bailleur souhaitant exercer son droit de repentir dispose d'un délai strict de quinze jours après le caractère définitif de la décision fixant l'indemnité. Passé ce terme, il est irrémédiablement tenu au paiement intégral.
Anticipez les incidences fiscales dans la négociation
L'indemnité est imposable pour le preneur et déductible pour le bailleur. Intégrez cette asymétrie fiscale dans votre stratégie de négociation pour optimiser le montant net effectivement perçu après impôt.
Questions fréquentes
Comment est calculée l'indemnité d'éviction d'un bail commercial ?
L'indemnité est évaluée en fonction du préjudice réel causé par le défaut de renouvellement. Elle comprend la valeur marchande du fonds, calculée selon le chiffre d'affaires, le bénéfice ou par comparaison avec des transactions similaires, augmentée des frais accessoires de déménagement, de réinstallation et de trouble commercial.
Le locataire peut-il rester dans les lieux après le refus de renouvellement ?
Oui. L'article L. 145-28 du Code de commerce garantit au preneur un droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré tant que l'indemnité d'éviction ne lui a pas été intégralement versée. Ce droit est d'ordre public et opposable même en cas de procédure collective du bailleur.
Le bailleur peut-il revenir sur son refus de renouvellement du bail ?
Le bailleur dispose d'un droit de repentir prévu à l'article L. 145-58, qu'il peut exercer dans les quinze jours suivant le caractère définitif de la décision fixant l'indemnité. Il accepte alors le renouvellement du bail et n'est plus tenu de verser l'indemnité d'éviction.
L'indemnité d'éviction perçue par le locataire est-elle soumise à l'impôt ?
L'indemnité constitue un revenu imposable pour le preneur au titre des BIC ou de l'impôt sur les sociétés. Le régime des plus-values professionnelles à long terme peut s'appliquer si le fonds est détenu depuis plus de deux ans. Pour le bailleur, la somme versée est déductible des revenus fonciers.
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