État lieux sortie

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Ce modèle d'état des lieux de sortie sert à constater contradictoirement l'état du logement à la restitution des clés. Il est exigé par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour tout bail d'habitation (vide ou meublé en résidence principale). Bien rédigé, il sécurise la restitution du dépôt de garantie et limite les contestations ultérieures.

Vérifié Me Sandy Lacroix

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Contenu du modèle

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Document principal

Modèle juridique complet, articles de loi intégrés

Document Word personnalisable + PDF prêt à signer. Chaque clause sourcée Légifrance, vérifiée par Me Lacroix, mise à jour à chaque évolution législative.

Disposer de l'état des lieux d'entrée signé par les deux Parties pour comparaison
Avoir donné congé dans les formes (LRAR ou commissaire de justice, préavis 1 ou 3 mois selon zone tendue)
Convenir d'une date et heure de visite contradictoire avec le bailleur ou son mandataire
Préparer le logement : ménage, débarras, relevés de compteurs, restitution complète des clés
Communiquer son IBAN et nouvelle adresse pour la restitution du dépôt de garantie

Validation juridique

Vérifié par avocate inscrite

Maître Sandy Lacroix, Barreau de Tulle depuis 2011, valide chaque modèle et signe une attestation de conformité.

Format

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Conformité 2026

Réformes intégrées

Ord. 2026-2, DSA, EAA, RGPD déjà inclus.

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MAJ légales à vie gratuite
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Avocat traditionnel

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Sur-mesure, délai 1–3 semaines

Conseil personnalisé
Rédaction sur-mesure
Délai 1 à 3 semaines
Refacturé à chaque MAJ
Pertinent si litige complexe

Conformément à la loi 71-1130 art. 54, nos modèles ne constituent pas une consultation juridique. Pour une situation complexe, consultez un avocat.

Guide d'utilisation

Comment utiliser ce modèle, étape par étape

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Accès depuis « Mes templates achetés »
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Le wizard pré-remplit automatiquement les champs depuis votre profil DossierJuridique (raison sociale, SIRET, capital, adresse…).
Archive ZIP finalisée
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4 champs à personnaliser dans État lieux sortie

État détaillé pièce par pièce

C'est le cœur du document. Décrivez chaque pièce (entrée, séjour, cuisine, chambres, salle de bains, WC, dépendances) en énumérant pour chacune : sols, murs, plafonds, plinthes, portes, fenêtres, volets, prises et interrupteurs, chauffage, équipements. Pour chaque élément, utilisez la codification TB / B / EU / M / HS. Soyez factuel : pas d'adjectifs subjectifs (« sale », « négligé ») mais des constats précis (« trace de 10 cm de longueur », « trou de cheville rebouché »).

Exemple : SEJOUR\n- Sol parquet : EU (rayures superficielles près de la fenêtre)\n- Murs peinture blanche : B (1 trou de cheville rebouché mur Ouest)\n- Plafond : TB\n- 2 fenêtres double vitrage : B, joints en bon état, fermetures fonctionnelles\n- Volet roulant électrique : B, fonctionnel\n- Radiateur : B\n- 4 prises électriques : B

Erreurs courantes :

Décrire en termes vagues (« état correct »)
Oublier des pièces (cave, balcon, parking)
Ne pas distinguer l'origine des défauts (présents à l'entrée ou apparus pendant le bail)
Confondre dégradation et vétusté

Conditions d'éclairage de la visite

Mention obligatoire imposée par le décret du 30 mars 2016. Les conditions d'éclairage influencent la possibilité de contester ultérieurement l'état des lieux : la Cour de cassation a rappelé qu'un état des lieux effectué dans des conditions matérielles défavorables (visite de nuit, sans électricité) peut être contesté (Cass. 3e civ., 30 octobre 2013, n° 12-21.034).

Exemple : Lumière du jour, ciel dégagé

Erreurs courantes :

Visite tardive en soirée sans éclairage électrique fonctionnel
Omettre cette mention

Montant du dépôt de garantie versé à l'entrée

Indiquez le montant exact versé au bailleur à la signature du bail. Le dépôt est plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé (art. 22 loi du 6 juillet 1989).

Exemple : 850,00 €

Erreurs courantes :

Inclure le premier mois de loyer dans le calcul
Confondre dépôt de garantie et caution solidaire

Dégradations imputables au locataire

À ne remplir que si des dégradations excédant la vétusté normale sont constatées par comparaison avec l'état des lieux d'entrée. La jurisprudence est constante : la vétusté résultant de l'usage normal ne peut être mise à la charge du locataire (Cass. 3e civ., 9 juin 1980, n° 78-13.192). Si une grille de vétusté est annexée au bail, elle s'applique.

Exemple : - Trou important dans cloison chambre (~10 cm)\n- Plaque vitrocéramique fissurée\n- Volet roulant cuisine bloqué

Erreurs courantes :

Compter comme dégradations des éléments déjà mentionnés EU à l'entrée
Évaluer le coût sans présenter de devis ou facture
Ignorer la vétusté contractuelle quand une grille est annexée au bail

Délais & envoi

Tout pour réussir l'envoi de votre dossier

3 délais à respecter sous peine d'irrecevabilité

1 mois pour la restitution du dépôt de garantie (état des lieux conforme) (Art. 22 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — point de départ : Remise des clés au bailleur ou son mandataire
2 mois pour la restitution du dépôt de garantie (dégradations constatées) (Art. 22 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — point de départ : Remise des clés au bailleur ou son mandataire
3 ans pour toute action née du bail (Art. 7-1 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) — point de départ : Sortie effective du logement

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Vos questions, nos réponses

Que se passe-t-il si le bailleur refuse de signer l'état des lieux de sortie ?

Si l'une des Parties refuse de signer ou est absente sans motif légitime, l'état des lieux peut être établi par un commissaire de justice (anciennement huissier) à la demande de la Partie diligente, conformément à l'article 3-2 al. 5 de la loi du 6 juillet 1989. Les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire (tarif réglementé Décret 2016-230, environ 130 à 250 €). Le commissaire convoque la Partie défaillante par LRAR avec un préavis de 7 jours.

Le bailleur peut-il retenir le dépôt de garantie pour des frais de remise en peinture ?

Cela dépend de l'état des peintures à l'entrée et de la durée du bail. La jurisprudence considère qu'après plusieurs années d'occupation, l'usure des peintures relève de la vétusté normale, non imputable au locataire (Cass. 3e civ., 9 juin 1980, n° 78-13.192 ; Cass. 3e civ., 29 mai 1991, n° 89-15.973). Si une grille de vétusté est annexée au bail (art. 3-2 al. 6 loi 6 juillet 1989), elle s'applique : par exemple, peintures considérées totalement vétustes après 7 ans d'occupation. Le bailleur doit justifier toute retenue par des devis ou factures, et un état des lieux d'entrée précis.

Que faire si je n'ai pas d'état des lieux d'entrée ?

L'article 1731 du Code civil pose une présomption : à défaut d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. La charge de la preuve d'éventuelles dégradations pèse alors sur le bailleur, qui doit démontrer par tout moyen (témoins, photos antérieures, factures de remise en état antérieures) l'état initial du logement (Cass. 3e civ., 30 septembre 1998, n° 96-21.512). C'est une situation favorable au locataire, mais qui peut donner lieu à des contestations factuelles.

Le bailleur peut-il me facturer le nettoyage du logement ?

Oui si le logement est restitué dans un état de saleté manifeste excédant la simple usure (sols et sanitaires non nettoyés, déchets laissés sur place, traces de cuisine importantes). Non si vous avez fait un ménage standard de fin de bail. Le bailleur doit justifier par devis ou facture d'un prestataire de nettoyage. La jurisprudence considère qu'un ménage de remise en location ordinaire reste à la charge du bailleur.

Quel délai pour contester un état des lieux de sortie déjà signé ?

Un état des lieux signé sans réserve par les Parties fait foi entre elles jusqu'à preuve contraire (Cass. 3e civ., 23 mai 2002, n° 00-13.144). En pratique, toute contestation doit être adressée par LRAR dans les plus brefs délais, idéalement dans les 10 jours suivant la signature, en invoquant des conditions matérielles défavorables (éclairage insuffisant, pression à signer, erreurs manifestes — Cass. 3e civ., 30 octobre 2013, n° 12-21.034). Au-delà, la preuve contraire devient très difficile à apporter.

Qu'est-ce qu'une grille de vétusté et est-elle obligatoire ?

La grille de vétusté est un barème d'amortissement des équipements et revêtements du logement (peintures, moquettes, électroménager) selon leur âge. Elle est facultative mais doit être annexée au bail dès l'origine pour s'appliquer (art. 3-2 al. 6 loi 6 juillet 1989). Plusieurs grilles de référence existent (ARC, FNAIM, Union Sociale Habitat). Quand elle s'applique, elle limite mécaniquement les retenues sur le dépôt de garantie.

Puis-je faire un état des lieux par visioconférence ou photos ?

Non. La loi exige un état des lieux **contradictoire**, ce qui implique en pratique une visite physique conjointe. Les photos peuvent être annexées à titre de preuve complémentaire mais ne remplacent pas la visite. Seules certaines plateformes professionnelles proposent des états des lieux numériques signés sur tablette le jour de la visite — cela reste un état des lieux en présentiel, simplement dématérialisé sur le support.

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