En bref
L'état des lieux de sortie contesté ouvre un contentieux sur les dégradations, la vétusté et la retenue sur le dépôt de garantie. Locataire et bailleur disposent de recours gradués, de la conciliation au tribunal.
Le cadre juridique de l'état des lieux de sortie en droit locatif
Art. 3-2, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et versé au dossier du locataire et du bailleur. »
Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article consolidé
Art. 1731 C. civ.
« S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
Source : Code civil — article consolidé
Formalisme et conditions de validité du constat de sortie
Recourir à un commissaire de justice en cas de désaccord
Lorsque les parties ne parviennent pas à s'accorder sur les constats, le recours à un commissaire de justice sécurise la preuve. Les frais d'intervention sont partagés par moitié entre bailleur et locataire, conformément à la loi.
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Vétusté et dégradations : la distinction au cœur du litige
Art. 1732 C. civ.
« Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Cette présomption de responsabilité constitue le fondement de l'imputation des dégradations constatées à la sortie. »
Source : Code civil — article consolidé
Confondre vétusté et dégradation imputable au locataire
Facturer au locataire le remplacement intégral de peintures jaunies après huit ans d'occupation normale constitue une erreur fréquente. La vétusté doit impérativement être déduite du coût de remise en état selon la durée d'occupation.
Retenue sur le dépôt de garantie : délais, preuves et sanctions
Art. 22, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, ou de deux mois en cas de différences constatées. À défaut de restitution dans les délais, le solde restant dû produit une majoration de dix pour cent du loyer mensuel par mois de retard. »
Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article consolidé
Retenir le dépôt de garantie sans justificatifs détaillés
Une retenue forfaitaire sur le dépôt de garantie, sans devis ni facture à l'appui, est systématiquement censurée par les tribunaux. Le bailleur doit produire des justificatifs chiffrés et précis pour chaque poste de réparation invoqué.
Recours amiables et judiciaires en cas de contestation
Saisir la commission départementale de conciliation
Gratuite et rapide, la commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs à l'état des lieux et au dépôt de garantie. Sa saisine permet souvent d'aboutir à un accord amiable sans engager de procédure judiciaire coûteuse.
Questions fréquentes
Qui supporte la charge de la preuve en cas de litige sur l'état des lieux de sortie ?
Le bailleur doit démontrer les dégradations par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. En l'absence d'état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu les lieux en bon état. Le locataire peut s'exonérer en prouvant que les dégradations sont survenues sans sa faute.
Quel est le délai légal pour contester une retenue abusive sur le dépôt de garantie ?
Le locataire dispose d'un délai de trois ans pour agir en restitution du dépôt de garantie devant le juge des contentieux de la protection. Ce délai court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la retenue, soit en pratique à l'expiration du délai légal de restitution d'un ou deux mois.
Le locataire peut-il refuser de signer l'état des lieux de sortie ?
Oui, le locataire peut refuser de signer s'il conteste les constatations effectuées. Il est alors recommandé de faire appel à un commissaire de justice dont les frais seront partagés par moitié. L'absence d'état des lieux de sortie contradictoire prive le bailleur de son principal élément de preuve pour justifier une retenue.
La grille de vétusté est-elle obligatoire pour l'état des lieux de sortie ?
Non, la grille de vétusté est facultative. Elle doit être annexée au bail d'un commun accord entre les parties dès la signature du contrat. En son absence, les juges du fond apprécient souverainement la part de vétusté à déduire des coûts de remise en état, en tenant compte de la durée d'occupation et de la nature des matériaux.
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