Contester un etat des lieux abusif ou inexact

Documents inclus dans votre dossier

Contestation de l'etat des lieux de sortie (LRAR)

Synthese juridique : droits du locataire (art. 3-2 loi 1989)

Comparatif etats des lieux entree / sortie

Plan de relances graduees (amiable, conciliation, tribunal)

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Informations juridiques clés

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Délai pour agir

10 jours pour demander la modification de l'etat des lieux (art. 3-2 loi 1989). Action en restitution du depot : 3 ans (art. 7-1 loi 1989).

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Ce que vous pouvez obtenir

Depot de garantie indument retenu + majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard + dommages-interets.

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Juridiction compétente

Commission departementale de conciliation (CDC), puis tribunal de proximite ou TJ.

Comment contester un etat des lieux de sortie abusif ou incomplet

L'etat des lieux est un document essentiel du bail d'habitation, regi par l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 et precise par le decret du 30 mars 2016. Il doit etre etabli de maniere contradictoire entre le bailleur et le locataire, a l'amiable ou par un commissaire de justice. Chaque piece doit etre decrite avec precision (sols, murs, plafonds, equipements) et l'etat de vetuste doit etre pris en compte conformement a la grille de vetuste annexee au bail ou fixee par accord collectif. Un etat des lieux incomplet, unilateral ou realise dans des conditions defavorables (eclairage insuffisant, absence du locataire non convoque) est contestable.

L'article 1731 du Code civil pose une presomption : le locataire est presume avoir recu les lieux en bon etat s'il n'existe pas d'etat des lieux d'entree. Inversement, l'absence d'etat des lieux de sortie contradictoire prive le bailleur de toute preuve de degradation. Pour contester un etat des lieux de sortie, le locataire dispose de 10 jours pour demander sa modification par LRAR (article 3-2 alinea 4). Passe ce delai, il peut saisir la commission departementale de conciliation puis le tribunal de proximite. Les retenues sur le depot de garantie non justifiees par comparaison objective des deux etats des lieux ou par des factures detaillees sont illegales.

Les étapes de la procédure

1

Comparer les deux etats des lieux

Mettre en regard entree et sortie piece par piece. Identifier les mentions contestables ou absentes.

2

Demander la modification sous 10 jours

Envoyer une LRAR au bailleur detaillant les points contestes avec photos et justificatifs a l'appui.

3

Saisir la commission de conciliation

Si le bailleur refuse, saisir la CDC du departement. Procedure gratuite, delai moyen de 2 mois.

4

Tribunal de proximite

En cas d'echec de la conciliation, saisir le tribunal pour obtenir la restitution du depot et des dommages-interets.

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Questions fréquentes — Contestation d'un etat des lieux

Peut-on contester un etat des lieux de sortie apres l'avoir signe ?

Oui. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 accorde au locataire un delai de 10 jours apres la remise du document pour en demander la modification ou la completion par lettre recommandee avec accuse de reception. Au-dela de ce delai, la contestation reste possible devant la commission departementale de conciliation ou le tribunal, notamment si l'etat des lieux a ete realise dans des conditions anormales (eclairage defaillant, pression du bailleur) ou s'il contient des mentions inexactes. La charge de la preuve des degradations incombe toujours au bailleur.

Quelles sont les consequences d'un etat des lieux d'entree absent ?

En l'absence d'etat des lieux d'entree, l'article 1731 du Code civil presume que le locataire a recu le logement en bon etat. Cette presomption est defavorable au locataire car elle facilite les retenues lors de la sortie. Toutefois, le locataire peut renverser cette presomption en apportant des preuves contraires : photos datees prises a l'entree, echanges de courriers signalant des defauts, temoignages, ou rapport de l'agence immobiliere. Il est donc essentiel de documenter l'etat du logement des l'emmenagement, meme en l'absence de document officiel.

Le bailleur peut-il facturer la vetuste normale au locataire ?

Non. La vetuste est l'usure naturelle du logement liee au temps et a un usage normal. Le decret du 30 mars 2016 interdit au bailleur de retenir des sommes pour vetuste sur le depot de garantie. Une grille de vetuste peut etre annexee au bail pour objectiver la depreciation des elements du logement (peinture, moquette, equipements). En l'absence de grille, le juge apprecera souverainement ce qui releve de la vetuste normale. Seules les degradations anormales, prouvees par comparaison des etats des lieux et justifiees par factures, peuvent donner lieu a retenue.

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