Choix du statut LMNP ou LMP — Courrier de déclaration et option fiscale

Name: Choix du statut LMNP ou LMP — Courrier de déclaration et option fiscale
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Modèle de déclaration statut LMNP ou LMP au SIE 2026 : option Micro-BIC ou Réel simplifié, seuils Art. 155 IV CGI, loi Le Meur. Word et PDF.

Ce courrier vous permet de déclarer formellement votre statut de loueur en meublé (LMNP ou LMP) au Service des Impôts des Entreprises et d'exercer votre option fiscale (Micro-BIC, Réel simplifié, Réel normal). Le choix du statut et du régime fiscal est structurant pour votre fiscalité personnelle, vos cotisations sociales et la valorisation patrimoniale du bien. Niveau de complexité : élevé — une consultation d'expert-comptable est vivement recommandée avant tout envoi.

Vérifié Me Sandy Lacroix

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Document principal

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Avoir effectué le simulateur de seuils LMNP/LMP (recettes > 23 000 EUR ET > autres revenus d'activité du foyer = LMP)
Disposer du numéro SIRET (immatriculation au Guichet unique INPI sur formalites.entreprises.gouv.fr) ou être en cours d'immatriculation
Avoir identifié le Service des Impôts des Entreprises (SIE) territorialement compétent sur impots.gouv.fr
Avoir choisi le régime fiscal après simulation comparée Micro-BIC vs Réel (gain souvent significatif au Réel grâce aux amortissements)
Disposer du titre de propriété du bien et, si bail déjà signé, d'une copie du contrat de location meublée

Validation juridique

Vérifié par avocate inscrite

Maître Sandy Lacroix, Barreau de Tulle depuis 2011, valide chaque modèle et signe une attestation de conformité.

Format

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Conformément à la loi 71-1130 art. 54, nos modèles ne constituent pas une consultation juridique. Pour une situation complexe, consultez un avocat.

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Statut déclaré

Vous relevez du statut LMP si DEUX conditions cumulatives sont remplies : (1) recettes annuelles totales du foyer fiscal en location meublée supérieures à 23 000 EUR ET (2) ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, BIC, BNC, BA, rémunération gérant). À défaut, vous êtes LMNP. La qualification se fait foyer par foyer, pas bien par bien.

Exemple : Couple marié, recettes meublées 28 000 EUR, salaires foyer 60 000 EUR → recettes > 23 000 EUR MAIS < salaires → LMNP. Si retraité avec 28 000 EUR recettes meublées et 20 000 EUR de pension (pension non comptée comme revenu d'activité) → LMP.

Erreurs courantes :

Confondre revenus d'activité et revenus du patrimoine
Oublier de cumuler les recettes de tous les biens meublés du foyer
Croire que le statut LMP est un choix : il est automatique dès franchissement des seuils

Régime fiscal choisi

Le Micro-BIC est simple (abattement forfaitaire) mais ne permet pas de déduire les charges réelles ni d'amortir le bien. Le Réel simplifié est plus complexe mais permet souvent une imposition nulle voire un report de déficit, grâce aux amortissements (sur 25-40 ans pour le bâti, 5-10 ans pour le mobilier). L'option pour le Réel est tacitement reconductible chaque année depuis la loi de finances pour 2022.

Exemple : Bien acquis 200 000 EUR (dont 30 000 EUR de terrain non amortissable), loyers 12 000 EUR/an, charges réelles 4 000 EUR. Micro-BIC : revenu imposable = 12 000 × 50 % = 6 000 EUR. Réel : revenu imposable = 12 000 − 4 000 − amortissement (170 000 / 30 ans = 5 667 EUR) = 2 333 EUR. Réel = économie significative.

Erreurs courantes :

Choisir Micro-BIC par confort alors que Réel serait plus avantageux
Oublier que l'option Réel doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée (sauf première année d'activité)
Ignorer que le passage Micro → Réel nécessite de produire un bilan d'ouverture

Numéro SIRET

Depuis le 1er janvier 2023, toute personne exerçant une activité de location meublée doit obligatoirement s'immatriculer auprès du Guichet unique INPI (formalites.entreprises.gouv.fr) pour obtenir un SIRET. La démarche est gratuite et dématérialisée. Délai : 15 jours à compter du début effectif de l'activité.

Exemple : 12345678900012 — 14 chiffres exactement, sans espaces

Erreurs courantes :

Confondre SIREN (9 chiffres) et SIRET (14 chiffres)
Oublier d'effectuer l'immatriculation en pensant que la location meublée est exonérée
Utiliser un ancien CFE (chambre de commerce, URSSAF) au lieu du Guichet unique INPI

Nature du bien

Depuis la loi Le Meur (n° 2024-1039 du 19/11/2024), le régime fiscal Micro-BIC distingue : meublé de tourisme CLASSÉ (plafond 77 700 EUR, abattement 71 %) ; meublé de tourisme NON CLASSÉ (plafond 15 000 EUR, abattement 30 %) ; location meublée classique (plafond 77 700 EUR, abattement 50 %). Le classement « Tourisme » s'obtient auprès d'un organisme accrédité COFRAC pour 5 ans.

Exemple : Appartement Airbnb non classé à Paris → seuil micro-BIC 15 000 EUR seulement, basculement obligatoire au Réel au-delà

Erreurs courantes :

Croire que tout Airbnb bénéficie du plafond 77 700 EUR
Ne pas anticiper le changement de seuils issu de la loi Le Meur

Adresse du Service des Impôts des Entreprises

Le SIE compétent est celui du lieu de situation du bien loué (et non du domicile du loueur). À rechercher via le moteur impots.gouv.fr → « Contacts » → recherche par commune du bien.

Exemple : Bien à Cannes → SIE de Cannes (et non SIE de votre domicile à Lille)

Erreurs courantes :

Envoyer la déclaration au SIP (particulier) au lieu du SIE (entreprise)
Envoyer au SIE du domicile au lieu du SIE du bien

Délais & envoi

Tout pour réussir l'envoi de votre dossier

3 délais à respecter sous peine d'irrecevabilité

15 jours pour déclarer le début d'activité au Guichet unique INPI (Art. R.123-5 C. com.) — point de départ : Date effective de mise en location du premier bien
Option pour le Réel : avant le 1er février de l'année concernée (sauf première année d'activité où elle s'exerce lors de la déclaration d'existence) (Art. 50-0 4 CGI) — point de départ : 1er janvier de l'année d'imposition
Délai de reprise fiscal : 3 ans (administration peut rectifier jusqu'au 31/12 de la 3e année suivant l'imposition) (Art. L.169 LPF) — point de départ : 31 décembre de l'année d'imposition

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Vos questions, nos réponses

Quelle différence concrète entre LMNP et LMP ?

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : recettes ≤ 23 000 EUR OU ≤ autres revenus d'activité du foyer. Imposition BIC, déficits imputables uniquement sur BIC non pro pendant 10 ans (Art. 156 I 1° ter CGI), plus-values selon régime des particuliers (Art. 150 U CGI), pas d'affiliation SSI. LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : recettes > 23 000 EUR ET > autres revenus d'activité. Affiliation SSI obligatoire depuis le 01/01/2021 (Art. L.611-1 6° CSS), déficits imputables sur le revenu global (Art. 156 I 1° bis CGI), plus-values professionnelles avec exonérations possibles (Art. 151 septies CGI). Le LMP n'est pas un choix : il est automatique dès franchissement cumulatif des deux seuils.

Le Micro-BIC ou le Réel simplifié : lequel choisir ?

Le Réel simplifié est presque toujours plus avantageux que le Micro-BIC dès lors que vos charges réelles + amortissements dépassent l'abattement forfaitaire (50 % en location meublée classique, 30 % en meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur 2024, 71 % en meublé classé). En pratique : avec un emprunt récent (intérêts élevés) et un bien valorisé, le Réel permet souvent une imposition nulle pendant 8-15 ans grâce aux amortissements. L'inconvénient du Réel : tenue d'une comptabilité commerciale (Art. L.123-12 C. com.) nécessitant un expert-comptable (800-2 500 EUR/an). Simulation comparée recommandée avant option.

Comment fonctionne l'amortissement du bien en LMNP/LMP au Réel ?

Au régime réel, vous pouvez amortir comptablement le bien (hors valeur du terrain, non amortissable) et le mobilier. Durées usuelles : gros œuvre 50 ans, toiture 25 ans, façades 30 ans, installations techniques 20 ans, agencements 15 ans, mobilier 5-10 ans. Le terrain représente conventionnellement 10 à 20 % du prix d'acquisition (selon localisation). Particularité LMNP : l'amortissement est plafonné pour ne pas créer de déficit fiscal (Art. 39 C II CGI) — il est reporté sans limite de durée sur les bénéfices futurs. Cette mécanique aboutit fréquemment à un revenu imposable nul ou très faible pendant 10-20 ans.

Suis-je obligé de m'immatriculer au Guichet unique INPI ?

Oui, depuis le 1er janvier 2023, toute activité de location meublée (LMNP et LMP) doit faire l'objet d'une immatriculation au Guichet unique des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), gérée par l'INPI. La procédure est gratuite, 100 % dématérialisée. Vous obtenez un numéro SIRET sous 1 à 4 semaines. Cette obligation s'applique même si vous ne louez qu'un seul bien en LMNP avec quelques milliers d'euros de recettes annuelles. À défaut, vous risquez l'impossibilité de déclarer vos BIC et un redressement fiscal.

Que change la loi Le Meur du 19 novembre 2024 pour les meublés de tourisme ?

La loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 a sensiblement durci le régime fiscal des meublés de tourisme non classés : (1) plafond Micro-BIC abaissé de 77 700 EUR à 15 000 EUR ; (2) abattement forfaitaire ramené de 50 % à 30 % ; (3) les meublés classés conservent le plafond 77 700 EUR et l'abattement 71 %. Conséquence : pour beaucoup de loueurs Airbnb non classés, le basculement au régime Réel devient quasi obligatoire au-delà de 15 000 EUR de recettes. Le classement « Tourisme » (auprès d'un organisme accrédité COFRAC, valable 5 ans) devient un enjeu fiscal majeur.

Si je deviens LMP en cours d'année, dois-je redéclarer mon statut ?

Oui. Le basculement LMNP → LMP est automatique dès franchissement cumulatif des deux seuils (recettes > 23 000 EUR ET > autres revenus d'activité), apprécié sur l'année civile complète. Vous devez en informer le SIE et procéder à votre affiliation à la Sécurité sociale des indépendants (SSI) via le Guichet unique INPI. Conséquences pratiques : cotisations sociales SSI environ 35-40 % du bénéfice BIC, mais en contrepartie déficits imputables sur revenu global et exonérations plus-values professionnelles (Art. 151 septies CGI sous conditions de durée d'activité de 5 ans et recettes inférieures à 90 000 EUR HT).

Les plus-values à la revente : LMNP ou LMP, quel régime ?

LMNP : régime des plus-values immobilières des particuliers (Art. 150 U CGI). Abattement pour durée de détention : exonération totale d'IR après 22 ans, exonération totale prélèvements sociaux après 30 ans. Pas d'incidence des amortissements pratiqués sur le calcul de la plus-value (favorable). LMP : régime des plus-values professionnelles (Art. 39 duodecies CGI). Distinction court terme (≤ 2 ans) / long terme (> 2 ans). Exonération possible Art. 151 septies CGI si activité > 5 ans et recettes < 90 000 EUR HT. Attention : les amortissements pratiqués viennent diminuer la valeur nette comptable et augmentent la plus-value (défavorable mécaniquement, mais compensé par l'économie d'impôt pendant la phase d'exploitation).

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