En bref
Le compromis de vente vaut vente au sens de l'article 1589 du Code civil. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de dix jours et bénéficie de conditions suspensives protectrices, notamment l'obtention du prêt.
Nature juridique et effets du compromis de vente
Art. 1589 C. civ.
« La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Cette disposition confère au compromis la même force obligatoire que la vente définitive. »
Source : Code civil — article consolidé
Cass. 3e civ., 12 avril 2012, n° 11-14.279
« Le fait pour les bénéficiaires d'un compromis de vente de se substituer un tiers ne constitue pas une cession de créance et n'emporte pas obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du Code civil. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Clauses essentielles et diagnostics techniques obligatoires
Diagnostics techniques incomplets ou périmés
L'absence d'un seul diagnostic obligatoire dans le dossier annexé au compromis empêche le départ du délai de rétractation de dix jours. Le vendeur s'expose en outre à une action en garantie des vices cachés ou en réduction du prix.
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Conditions suspensives : le mécanisme protecteur de l'acquéreur
Cass. 3e civ., 7 novembre 2007, n° 06-17.413
« La condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d'une offre ferme et sans réserve conforme aux stipulations contractuelles. Un simple accord de principe ne suffit pas. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Art. 1304-3 C. civ.
« La condition est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Cette disposition protège le vendeur contre la mauvaise foi de l'acquéreur dans ses démarches de financement. »
Source : Code civil — article consolidé
Délai de rétractation : dix jours pour changer d'avis
Art. L271-1 CCH
« Tout acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification de l'acte. Ce délai est d'ordre public. »
Source : Code de la construction et de l'habitation — article consolidé
Exercer sa rétractation efficacement
Envoyez la lettre recommandée de rétractation suffisamment tôt : seule la date d'envoi compte, non la date de réception par le vendeur. Conservez précieusement l'accusé de réception.
De la signature du compromis à l'acte authentique
Cass. 3e civ., 18 novembre 2009, n° 08-20.194
« La réitération d'une promesse de vente impliquant un majeur sous sauvegarde de justice est subordonnée à l'autorisation préalable du juge des tutelles. Sans cette autorisation, la vente ne peut être réalisée. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Inexécution du compromis : clause pénale, exécution forcée et droit local
Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.361
« La caducité prévue par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 n'affecte pas la clause pénale, qui doit produire effet en cas de non-réitération de la vente par suite de la défaillance fautive d'une partie. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Alsace-Moselle : délai de six mois impératif
Dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, un compromis sous seing privé non suivi d'un acte authentique ou d'une demande en justice dans les six mois est frappé de caducité. Anticipez la réitération.
Questions fréquentes
Le compromis de vente est-il juridiquement contraignant pour les deux parties ?
Oui, le compromis engage réciproquement vendeur et acquéreur. L'article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente. Passé le délai de rétractation de dix jours et les conditions suspensives réalisées, le désistement expose la partie défaillante à des sanctions financières.
Que se passe-t-il si l'acquéreur n'obtient pas son prêt immobilier ?
Le compromis devient caduc de plein droit et l'acquéreur récupère l'intégralité de son dépôt de garantie sans pénalité, à condition d'avoir effectué ses démarches de financement de bonne foi dans le délai contractuellement prévu.
Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis de vente immobilière ?
L'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification du compromis. Il peut renoncer sans motif par lettre recommandée avec accusé de réception. Le vendeur ne bénéficie d'aucun droit de rétractation.
Quelle est la différence entre un compromis et une promesse unilatérale de vente ?
Le compromis engage les deux parties réciproquement et vaut vente dès sa signature. La promesse unilatérale n'engage que le vendeur, l'acquéreur conservant une simple option d'achat qu'il est libre de lever ou non pendant un délai déterminé.
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