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Accueil › Types de litiges › Charges de copropriété impayées
Immobilier

Recouvrer des charges de copropriété impayées

Le syndic dispose d'un privilège immobilier spécial pour recouvrer les charges impayées. La procédure est accélérée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

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Documents inclus dans votre dossier

Mise en demeure de paiement des charges (LRAR)
Synthèse juridique : recouvrement charges copropriété (loi 1965)
Décompte détaillé des charges impayées avec intérêts
Plan de relances graduées (amiable, requête, exécution)

Tous les documents sont au format PDF, prêts à imprimer et envoyer. Créer mon dossier →

Informations juridiques clés

⏱
Délai pour agir

5 ans par appel de charges (art. 2224 C. civ.). Mise en demeure préalable : 30 jours avant procédure (art. 19-2 loi 1965).

💶
Ce que vous pouvez obtenir

Charges impayées + intérêts au taux légal + frais de mise en demeure + dépens de la procédure.

⚖️
Juridiction compétente

Président du TJ (procédure sur requête art. 19-2). TJ en cas d'opposition. TJ pour hypothèque légale.

Comment recouvrer des charges de copropriété impayées en tant que syndic ou copropriétaire

Les charges de copropriété sont des créances privilégiées au sens de l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965. Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes (article 10 de la loi). Le non-paiement des charges autorise le syndic à engager une procédure de recouvrement après mise en demeure restée infructueuse pendant 30 jours. Le syndic peut alors obtenir du président du tribunal judiciaire, par requête, un titre exécutoire (article 19-2) sans procédure contradictoire, rendant le recouvrement significativement plus rapide qu'une créance ordinaire.

En cas d'opposition du débiteur, l'affaire est renvoyée au tribunal judiciaire. Le copropriétaire débiteur peut se voir interdire de voter en assemblée générale tant que sa dette n'est pas apurée (article 19-1 alinéa 3). Le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires prime sur les hypothèques conventionnelles pour les charges de l'année en cours et des deux dernières années échues. La prescription est de 5 ans à compter de chaque appel de charges (article 2224 du Code civil). Le syndic peut également inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire défaillant après autorisation de l'assemblée générale.

Les étapes de la procédure

1

Mise en demeure par le syndic

LRAR détaillant les charges impayées, les intérêts et un délai de 30 jours pour règlement.

2

Requête au président du TJ

Procédure non contradictoire (art. 19-2) pour obtenir un titre exécutoire rapide.

3

Signification du titre exécutoire

Notification par commissaire de justice. Le débiteur dispose d'un mois pour former opposition.

4

Exécution forcée

Saisie sur compte bancaire, saisie immobilière ou vente forcée du lot en dernier recours.

Notre générateur automatise la rédaction de chaque document nécessaire à ces étapes. Créer mon dossier →

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Questions fréquentes — Charges de copropriété impayées

Oui, pour le recouvrement des charges. L'article 55 du décret du 17 mars 1967 dispense le syndic d'une autorisation préalable de l'assemblée générale pour agir en recouvrement des charges impayées. Il peut envoyer la mise en demeure, saisir le tribunal par requête (article 19-2 de la loi de 1965) et même faire signifier le titre exécutoire sans délibération spécifique. En revanche, pour inscrire une hypothèque légale sur le lot du débiteur ou pour engager une action en justice contestée, l'autorisation de l'assemblée est requise sauf urgence.

Les intérêts de retard courent de plein droit à compter de la mise en demeure restée infructueuse, au taux légal en vigueur (article 1231-6 du Code civil). Le taux légal est fixé semestriellement par arrêté ministériel. Le règlement de copropriété peut prévoir un taux conventionnel plus élevé, à condition qu'il ne soit pas usuraire. En pratique, les intérêts au taux légal s'appliquent sur chaque appel de charges impayé, calculés à compter de la date de la mise en demeure. Le syndic peut également réclamer les frais de relance et de procédure comme dépens.

Oui, dans plusieurs cas : erreur dans la répartition des charges (clés de répartition non conformes au règlement de copropriété), charges non votées en assemblée générale, charges prescrites (au-delà de 5 ans) ou charges abusives. Le copropriétaire doit contester la délibération de l'assemblée générale dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965). S'il n'a pas contesté dans ce délai, il reste tenu du paiement même s'il estime la répartition injuste. La contestation ne suspend pas l'obligation de payer par provision.

Une fois le formulaire envoyé, la génération prend généralement moins de deux minutes : de vingt secondes à un peu plus d'une minute lors de nos mesures de 2026 pour l'ensemble des documents. Dans de rares cas, l'attente du fournisseur d'intelligence artificielle peut la prolonger jusqu'à dix minutes, délai technique au-delà duquel elle est interrompue et ce qui a été débité vous est remboursé. Le formulaire en sept étapes se remplit en quelques minutes, selon le nombre d'adversaires et de pièces à décrire. Vous recevez ensuite une archive ZIP contenant tous les documents PDF personnalisés : mise en demeure LRAR, synthèse juridique, chronologie, plan de relances et références légales. Chaque document est prêt à imprimer et envoyer. Un email de confirmation avec le lien de téléchargement vous est également envoyé.

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Contenu rédigé par Thomas Gayon, sourcé sur Légifrance et JUDILIBRE.

Avertissement : Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Consultez un avocat pour un avis adapté à votre situation.

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