Recouvrer des charges de copropriete impayees

Documents inclus dans votre dossier

Mise en demeure de paiement des charges (LRAR)

Synthese juridique : recouvrement charges copropriete (loi 1965)

Decompte detaille des charges impayees avec interets

Plan de relances graduees (amiable, requete, execution)

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Informations juridiques clés

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Délai pour agir

5 ans par appel de charges (art. 2224 C. civ.). Mise en demeure prealable : 30 jours avant procedure (art. 19-2 loi 1965).

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Ce que vous pouvez obtenir

Charges impayees + interets au taux legal + frais de mise en demeure + depens de la procedure.

⚖️

Juridiction compétente

President du TJ (procedure sur requete art. 19-2). TJ en cas d'opposition. TJ pour hypotheque legale.

Comment recouvrer des charges de copropriete impayees en tant que syndic ou coproprietaire

Les charges de copropriete sont des creances privilegiees au sens de l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965. Chaque coproprietaire est tenu de contribuer aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes (article 10 de la loi). Le non-paiement des charges autorise le syndic a engager une procedure de recouvrement apres mise en demeure restee infructueuse pendant 30 jours. Le syndic peut alors obtenir du president du tribunal judiciaire, par requete, un titre executoire (article 19-2) sans procedure contradictoire, rendant le recouvrement significativement plus rapide qu'une creance ordinaire.

En cas d'opposition du debiteur, l'affaire est renvoyee au tribunal judiciaire. Le coproprietaire debiteur peut se voir interdire de voter en assemblee generale tant que sa dette n'est pas apuree (article 19-1 alinea 3). Le privilege immobilier special du syndicat des coproprietaires prime sur les hypotheques conventionnelles pour les charges de l'annee en cours et des deux dernieres annees echues. La prescription est de 5 ans a compter de chaque appel de charges (article 2224 du Code civil). Le syndic peut egalement inscrire une hypotheque legale sur le lot du coproprietaire defaillant apres autorisation de l'assemblee generale.

Les étapes de la procédure

1

Mise en demeure par le syndic

LRAR detaillant les charges impayees, les interets et un delai de 30 jours pour reglement.

2

Requete au president du TJ

Procedure non contradictoire (art. 19-2) pour obtenir un titre executoire rapide.

3

Signification du titre executoire

Notification par commissaire de justice. Le debiteur dispose d'un mois pour former opposition.

4

Execution forcee

Saisie sur compte bancaire, saisie immobiliere ou vente forcee du lot en dernier recours.

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Questions fréquentes — Charges de copropriete impayees

Le syndic peut-il engager une procedure sans vote de l'assemblee generale ?

Oui, pour le recouvrement des charges. L'article 55 du decret du 17 mars 1967 dispense le syndic d'une autorisation prealable de l'assemblee generale pour agir en recouvrement des charges impayees. Il peut envoyer la mise en demeure, saisir le tribunal par requete (article 19-2 de la loi de 1965) et meme faire signifier le titre executoire sans deliberation specifique. En revanche, pour inscrire une hypotheque legale sur le lot du debiteur ou pour engager une action en justice contestee, l'autorisation de l'assemblee est requise sauf urgence.

Quels sont les interets de retard applicables aux charges impayees ?

Les interets de retard courent de plein droit a compter de la mise en demeure restee infructueuse, au taux legal en vigueur (article 1231-6 du Code civil). Le taux legal est fixe semestriellement par arrete ministeriel. Le reglement de copropriete peut prevoir un taux conventionnel plus eleve, a condition qu'il ne soit pas usuraire. En pratique, les interets au taux legal s'appliquent sur chaque appel de charges impaye, calcules a compter de la date de la mise en demeure. Le syndic peut egalement reclamer les frais de relance et de procedure comme depens.

Un coproprietaire peut-il contester le montant des charges reclamees ?

Oui, dans plusieurs cas : erreur dans la repartition des charges (cles de repartition non conformes au reglement de copropriete), charges non votees en assemblee generale, charges prescrites (au-dela de 5 ans) ou charges abusives. Le coproprietaire doit contester la deliberation de l'assemblee generale dans les 2 mois suivant la notification du proces-verbal (article 42 de la loi de 1965). S'il n'a pas conteste dans ce delai, il reste tenu du paiement meme s'il estime la repartition injuste. La contestation ne suspend pas l'obligation de payer par provision.

Combien de temps pour générer mon dossier ?

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