En bref
L'assemblée générale est l'organe décisionnel souverain de la copropriété. Convocation 21 jours minimum, majorités graduées (art. 24 à 26), contestation dans les deux mois suivant notification du procès-verbal.
Cadre juridique et nature de l'assemblée générale
Cass. 3e civ., 5 novembre 2015, n° 14-21.846
« Doit être annulée l'assemblée générale tenue en l'absence de justification d'une répartition des tantièmes de copropriété opposable aux copropriétaires. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Convocation de l'assemblée générale : formalités et délais
Non-respect du délai de convocation
Une convocation parvenue moins de vingt et un jours avant l'assemblée constitue une irrégularité de forme pouvant entraîner l'annulation de l'ensemble des résolutions adoptées, même votées à l'unanimité des présents.
Inscrire une question à l'ordre du jour
Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour en la notifiant au syndic par lettre recommandée. Cette demande doit parvenir suffisamment tôt pour respecter le délai de convocation.
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Règles de majorité : le système gradué de la loi de 1965
Art. 25, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
« Les décisions relatives à la désignation du syndic, aux travaux affectant les parties communes ou à la modification de la répartition des charges requièrent la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. »
Source : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Cass. 3e civ., 23 janvier 2013, n° 11-27.477
« Un nouveau règlement de copropriété comportant des adaptations et modifications peut faire l'objet d'une approbation globale par un vote unique à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Déroulement de l'assemblée et droit de représentation
Exploiter le vote par correspondance
Le vote par correspondance garantit la prise en compte de votre position en cas d'empêchement. Vérifiez que le formulaire est correctement rempli et parvenu au syndic avant la date de l'assemblée.
Contestation des décisions : délais et qualité pour agir
Cass. 3e civ., 12 décembre 2001, n° 00-13.824
« L'annulation d'assemblées générales de copropriétaires est sans influence sur l'obligation du copropriétaire de régler les charges résultant du règlement de copropriété ; le paiement a une cause réelle et ne peut donner lieu à restitution. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 3e civ., 28 avril 2011, n° 10-14.298
« Une clause du règlement de copropriété non déclarée non écrite par décision de justice exécutoire doit recevoir application ; la demande d'annulation d'une décision d'assemblée prise en application de cette clause doit être rejetée. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Forclusion du délai de contestation
Passé deux mois après notification du procès-verbal, le droit d'action est définitivement éteint, même en cas d'irrégularité manifeste de la résolution contestée. Le copropriétaire négligent perd tout recours.
Interactions avec le droit du travail et la vente immobilière
Cass. ass. plén., 5 mars 2010, n° 08-42.843
« La clause du règlement de copropriété instaurant une autorisation préalable de l'assemblée générale avant licenciement du personnel constitue une garantie de fond dont l'inobservation rend le licenciement sans cause réelle et sérieuse. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Art. L. 721-2, Code de la construction et de l'habitation
« L'acquéreur d'un lot de copropriété doit recevoir communication des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et des informations financières à jour des derniers comptes approuvés. »
Source : Légifrance — version consolidée
Questions fréquentes
Qui peut convoquer une assemblée générale de copropriété ?
Le syndic convoque l'assemblée, de sa propre initiative ou à la demande du conseil syndical, voire de copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat. En cas de carence, le président du tribunal judiciaire peut autoriser tout copropriétaire à convoquer.
Quel est le délai pour contester une décision d'assemblée générale ?
Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire. Ce délai de forclusion est impératif : son expiration éteint définitivement le droit d'agir.
Un copropriétaire peut-il voter sans être physiquement présent à l'assemblée ?
Oui, par mandat confié à un représentant ou par vote par correspondance au moyen du formulaire annexé à la convocation. Le mandataire ne peut toutefois recevoir plus de trois mandats, sauf exception liée au seuil de cinq pour cent des voix du syndicat.
L'annulation d'une assemblée générale dispense-t-elle du paiement des charges ?
Non. La Cour de cassation juge que l'annulation d'assemblées générales est sans influence sur l'obligation de régler les charges résultant du règlement de copropriété. Le paiement des charges courantes a une cause réelle et ne donne pas lieu à restitution.
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