En bref
L'abandon de chantier ouvre au maître d'ouvrage des recours civils (résolution, dommages-intérêts), la mise en jeu de la garantie de livraison en CCMI et des poursuites pénales contre le constructeur défaillant.
Qualification juridique de l'abandon de chantier
Cass. 3e civ., 22 septembre 2010, n° 09-15.318
« La garantie de livraison à prix et délais convenus constitue une garantie légale d'ordre public et autonome qui ne s'éteint pas du seul fait de la résiliation du contrat de construction, laquelle n'a pas d'effet rétroactif. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
La mise en demeure : étape préalable obligatoire
Constituez un dossier de preuves complet dès les premiers signes d'abandon
Joignez à la mise en demeure un constat de commissaire de justice et des photographies horodatées documentant l'état d'abandon. Conservez toutes les correspondances échangées avec le constructeur, y compris les échanges par courriel et SMS.
Agir sans mise en demeure préalable compromet vos recours
L'absence de mise en demeure formelle expose le maître d'ouvrage au rejet de sa demande de résolution ou à une réduction substantielle des dommages-intérêts accordés par le tribunal.
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La garantie de livraison à prix et délais convenus
Art. L. 231-6 C. constr. hab.
« Le constructeur est tenu de justifier d'une garantie de livraison à prix et délais convenus. En cas de défaillance, le garant finance les travaux nécessaires à l'achèvement de la construction et prend en charge les éventuels dépassements de prix. »
Source : Code de la construction et de l'habitation — article consolidé
Cass. 3e civ., 26 octobre 2005, n° 04-15.466
« Le garant qui désigne un entrepreneur pour achever la construction a l'obligation de s'assurer que celui-ci accepte effectivement sa mission, engageant sa propre responsabilité à défaut. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 3e civ., 15 décembre 2004, n° 03-18.298
« Le maître d'ouvrage peut faire effectuer lui-même les travaux d'achèvement en dispensant le garant de son obligation de recherche d'un constructeur, tout en conservant ses droits au financement des travaux. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Les recours civils du maître d'ouvrage
Cass. 3e civ., 4 octobre 1995, n° 93-18.313
« L'engagement du garant de livraison n'est pas une caution ordinaire : en l'exécutant, il paie sa propre dette et non celle du constructeur. Il ne peut reprocher au maître d'ouvrage de ne pas avoir produit au passif du constructeur. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
La responsabilité pénale du constructeur défaillant
Art. L. 241-1 C. constr. hab.
« Est puni de deux ans d'emprisonnement et de 300 000 euros d'amende le constructeur de maison individuelle qui perçoit des versements en violation des règles légales ou n'exécute pas les travaux contractuellement prévus. »
Source : Code de la construction et de l'habitation — article consolidé
Cass. crim., 28 mai 1997, n° 96-81.332
« Le préjudice résultant pour le maître d'ouvrage de l'inexécution des travaux et du défaut de remboursement des sommes versées par anticipation découle directement du délit prévu par l'article L. 241-1 du Code de la construction et de l'habitation. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Assurance dommages-ouvrage et articulation avec la procédure collective
Cass. 1re civ., 7 juin 1989, n° 87-11.532
« La garantie dommages-ouvrage peut jouer avant toute réception en cas de résiliation du contrat pour inexécution, dès lors que les désordres relèvent de la responsabilité décennale définie par l'article 1792 du Code civil. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Ne négligez pas la déclaration de créance en procédure collective
En cas de liquidation judiciaire du constructeur, le défaut de déclaration de créance dans le délai de deux mois suivant la publication au BODACC entraîne la forclusion. En CCMI, actionnez parallèlement la garantie de livraison.
Questions fréquentes
Que faire immédiatement lorsqu'un constructeur abandonne le chantier ?
Faites constater l'état du chantier par un commissaire de justice, puis adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception fixant un délai de reprise de quinze jours à un mois. Conservez systématiquement toutes les preuves documentaires et photographiques.
La garantie de livraison s'applique-t-elle à tous les contrats de construction ?
Non, la garantie de livraison à prix et délais convenus est spécifique au contrat de construction de maison individuelle (CCMI) régi par l'article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation. Les marchés de travaux de droit commun ne bénéficient pas de cette protection et relèvent uniquement des règles générales du Code civil.
Peut-on porter plainte pénalement contre un constructeur qui abandonne un chantier ?
Oui, l'article L. 241-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit des sanctions pénales. Si le constructeur a perçu des fonds sans exécuter les travaux correspondants, le maître d'ouvrage peut déposer plainte et se constituer partie civile pour obtenir réparation devant la juridiction pénale.
Quel est le délai de prescription pour agir après un abandon de chantier ?
L'action en responsabilité contractuelle se prescrit par cinq ans à compter du jour où le maître d'ouvrage a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l'exercer. L'action pénale pour le délit de l'article L. 241-1 du Code de la construction et de l'habitation se prescrit par six ans.
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