En bref
La clause de solidarité dans un bail de colocation permet au bailleur de réclamer l'intégralité du loyer à chaque colocataire. Depuis la loi ALUR, cette solidarité prend fin six mois après le départ effectif du colocataire sortant, sauf remplacement anticipé.
Cadre légal de la colocation et distinction avec la cotitularité du bail
Art. 8-1, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires constituant leur résidence principale, formalisée par un contrat unique ou plusieurs contrats individuels. Sont exclus les époux et les partenaires de PACS, qui relèvent de la cotitularité légale. »
Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article consolidé
Cass. 3e civ., 22 octobre 2015, n° 14-23.726
« La transcription du jugement de divorce attribuant le droit au bail à l'un des époux met fin à la cotitularité tant légale que conventionnelle. L'époux non attributaire n'est plus titulaire du bail, même sans avoir donné congé, confirmant que la fin du fondement juridique de la co-obligation libère le co-titulaire. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Portée et effets de la clause de solidarité entre colocataires
Art. 1313 C. civ.
« La solidarité entre les débiteurs oblige chacun d'eux à toute la dette. Le paiement effectué par l'un d'eux libère les autres envers le créancier, mais ouvre un recours en contribution entre codébiteurs. »
Source : Code civil — article consolidé
Le recours contributif peut s'avérer illusoire
Le colocataire qui règle seul l'intégralité du loyer doit exercer un recours contre chaque codébiteur pour sa quote-part. Si un colocataire est insolvable ou introuvable, sa part est supportée par les autres solvables, sans garantie de remboursement effectif.
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Encadrement temporel par la loi ALUR du 24 mars 2014
Art. 8-1, IV, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« La solidarité du colocataire sortant et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé régulièrement délivré et notifié au bailleur. »
Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article consolidé
Proposer activement un remplaçant pour raccourcir la solidarité
Le colocataire sortant a intérêt à présenter rapidement un candidat au bailleur. Si un nouveau colocataire est inscrit au bail avant l'expiration du délai de six mois, la solidarité de l'ancien prend fin immédiatement, réduisant l'exposition financière résiduelle.
Formalisme du congé et calcul de la solidarité résiduelle
Quitter les lieux sans congé régulier maintient la solidarité indéfiniment
Le simple départ physique du logement ne met pas fin à la solidarité. Sans congé délivré dans les formes légales, le délai de six mois ne court jamais et le colocataire reste solidairement tenu jusqu'à la résiliation du bail par l'ensemble des colocataires restants.
Le cautionnement dans la colocation solidaire
Vérifier le périmètre exact de l'acte de cautionnement
Les parents garants doivent s'assurer que l'acte de cautionnement identifie précisément le seul colocataire garanti. Un acte rédigé de manière ambiguë pourrait être interprété comme couvrant l'ensemble des obligations solidaires du bail, élargissant considérablement l'exposition financière.
Dépôt de garantie et prévention des litiges entre colocataires
Le dépôt de garantie n'est jamais restituable au départ d'un seul colocataire
Le bailleur n'est tenu de restituer le dépôt de garantie qu'à l'issue du bail, au départ du dernier occupant et après état des lieux de sortie. Le colocataire partant doit négocier directement avec les colocataires restants le remboursement de sa part.
Rédiger un pacte de colocation dès l'entrée dans les lieux
Un accord écrit entre colocataires organisant la répartition du loyer, du dépôt de garantie et les modalités de remplacement constitue un titre contractuel produisant des effets entre ses signataires, opposable en justice en cas de litige.
Questions fréquentes
La clause de solidarité dans un bail de colocation est-elle obligatoire ?
Non, la solidarité entre colocataires ne se présume pas en droit français. L'article 1310 du Code civil exige qu'elle soit expressément stipulée dans le bail. En l'absence de clause, chaque colocataire n'est tenu que de sa quote-part de loyer. Toutefois, la quasi-totalité des bailleurs insèrent cette clause pour sécuriser le recouvrement intégral du loyer.
Combien de temps reste-t-on solidaire après avoir quitté une colocation ?
Depuis la loi ALUR de 2014, la solidarité du colocataire sortant prend fin au plus tard six mois après la date d'effet de son congé régulièrement délivré, conformément à l'article 8-1, IV de la loi du 6 juillet 1989. Ce délai est réduit si un nouveau colocataire est inscrit au bail avant son expiration.
Le garant d'un colocataire peut-il être poursuivi pour les dettes des autres ?
Non. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 limite le cautionnement aux seules obligations du colocataire expressément cautionné. Le bailleur ne peut pas poursuivre la caution d'un colocataire pour les impayés d'un autre signataire du bail. L'engagement de la caution s'éteint dans les mêmes conditions que la solidarité du colocataire garanti.
Peut-on récupérer sa part du dépôt de garantie en quittant la colocation ?
Le colocataire sortant ne dispose d'aucun droit à restitution directe par le bailleur, qui ne restituera le dépôt de garantie qu'au départ du dernier occupant. Le colocataire partant doit négocier un remboursement amiable avec les colocataires restants, idéalement prévu par un pacte de colocation signé à l'entrée dans les lieux.
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