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Informations juridiques clés
Immédiats pour les travaux de sauvegarde. AG ratificatrice à convoquer dans les meilleurs délais (pratique : sous 2 mois).
Charges de travaux réparties selon les clés du règlement. Responsabilité du syndic si carence.
Président du TJ en référé (carence du syndic). TJ au fond pour la responsabilité du syndic.
Comment faire réaliser des travaux urgents en copropriété sans attendre l'assemblée générale
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndic le pouvoir de faire exécuter de sa propre initiative les travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble en cas d'urgence. Cette notion d'urgence est appréciée strictement par la jurisprudence : il doit s'agir d'un danger imminent pour la sécurité des occupants, la conservation du bâtiment ou la salubrité (fuite d'eau majeure, effondrement partiel de toiture, rupture de canalisation, infiltrations graves). Le syndic doit en informer immédiatement les copropriétaires et convoquer une assemblée générale extraordinaire dans les meilleurs délais pour ratifier les travaux engagés et voter les appels de fonds correspondants (article 37 du décret du 17 mars 1967).
Le financement des travaux urgents suit les règles de répartition des charges de l'article 10 de la loi de 1965. Le syndic peut exiger le paiement immédiat des provisions correspondantes sans attendre l'approbation des comptes. En cas de carence du syndic, tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire en référé pour faire désigner un administrateur provisoire ou obtenir l'autorisation d'engager lui-même les travaux aux frais de la copropriété (article 49 du décret de 1967). La responsabilité civile du syndic peut être engagée s'il reste inactif face à un danger avéré et qu'un sinistre survient.
Les étapes de la procédure
Constater l'urgence et alerter le syndic
Signaler par écrit avec photos. Demander un constat de commissaire de justice si nécessaire.
Travaux de sauvegarde par le syndic
Le syndic fait intervenir une entreprise en urgence. Notification immédiate aux copropriétaires.
Assemblée générale ratificatrice
AG convoquée sous 2 mois pour ratifier les travaux et voter les appels de fonds définitifs.
Recouvrement des charges de travaux
Appel de fonds aux copropriétaires. Procédure de recouvrement art. 19-2 en cas d'impayés.
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Questions fréquentes — Travaux urgents en copropriété
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Contenu rédigé par Thomas Gayon, sourcé sur Légifrance et JUDILIBRE.