En bref
L'empiètement sur la propriété voisine, même minime et de bonne foi, entraîne la démolition de droit de l'ouvrage. L'article 555 du Code civil est inapplicable et le juge ne dispose d'aucun pouvoir de modération.
Le cadre légal de l'empiètement : les fondements du droit de propriété
Art. 544 et 545 du Code civil
« L'article 544 consacre le droit de propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue. L'article 545 interdit de contraindre quiconque à céder sa propriété, sauf pour cause d'utilité publique. Ces deux textes fondent le droit à la démolition en cas d'empiètement. »
Source : Code civil — articles consolidés
Art. 552 du Code civil
« La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos. Ce texte étend la protection contre l'empiètement au sous-sol et à l'espace aérien. »
Source : Code civil — article consolidé
Les formes d'empiètement : surface, sous-sol et surplomb
Cass. 3e civ., 8 novembre 1978, n° 77-13.563
« La Cour de cassation a cassé l'arrêt d'appel qui refusait la démolition d'un bâtiment dont les fondations dépassaient la limite séparative, au motif que l'édification respectait les règles d'urbanisme. L'empiètement en sous-sol justifie la démolition indépendamment de toute conformité administrative. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 3e civ., 11 février 2015, n° 13-26.023
« Une activité d'extraction industrielle au-delà de la limite séparative constitue un empiètement par appropriation du sous-sol. L'atteinte ne suppose pas l'édification d'une construction : l'appropriation matérielle du fonds suffit. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
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L'exclusion de l'article 555 du Code civil et le principe de démolition systématique
Art. 555 du Code civil
« L'article 555 organise le sort des constructions, plantations et ouvrages faits par un tiers sur le terrain d'autrui. Lorsque le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du sol ne peut exiger la suppression et doit indemniser. Mais ce régime est inapplicable à l'empiètement d'un constructeur depuis son propre fonds. »
Source : Code civil — article consolidé
Cass. 3e civ., 26 juin 1979, n° 78-10.567
« L'article 555 du Code civil n'est pas applicable lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage. Malgré l'importance minime de l'empiètement, la démolition de la partie de la construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée lorsque le propriétaire l'exige. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 3e civ., 19 décembre 1983, n° 82-15.670
« L'article 555 du Code civil ne trouve pas application lorsqu'un propriétaire étend une construction au-delà des limites de son héritage. La bonne foi de celui-ci ne peut justifier le rejet d'une demande de démolition formée par le propriétaire empiété. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
La bonne foi et l'importance de l'empiètement : des moyens de défense inopérants
Cass. 3e civ., 29 février 1984, n° 83-10.585
« L'article 545 du Code civil, aux termes duquel nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique, doit être appliqué même si l'empiètement est dû à une erreur commise de bonne foi et même si son importance est minime. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
La bonne foi ne protège jamais contre la démolition
Contrairement à une idée reçue, le constructeur de bonne foi qui empiète sur le terrain voisin ne peut pas invoquer l'article 555 du Code civil ni sa bonne foi pour échapper à la démolition. Son seul recours est une action en garantie contre le professionnel fautif (géomètre, notaire, vendeur).
Le bornage : instrument préventif indispensable contre l'empiètement
Faites borner avant de construire
Avant tout projet de construction proche de la limite de propriété, faites réaliser un bornage contradictoire par un géomètre-expert agréé. Le coût d'un bornage amiable (800 à 2 000 euros selon la complexité) est dérisoire comparé au risque de démolition d'un ouvrage empiétant, même de quelques centimètres.
Cass. 3e civ., 10 novembre 2009, n° 08-19.756
« Une décision de bornage passée en force de chose jugée, fixant exclusivement la ligne divisoire entre les fonds, n'a pas autorité de chose jugée sur la question de propriété. L'action en revendication reste recevable indépendamment du bornage antérieur. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Prescription acquisitive et mitoyenneté face à l'empiètement
Cass. 3e civ., 19 février 2014, n° 13-12.107
« L'empiètement, quel qu'en soit l'auteur, fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté. Un mur édifié en débordant sur le fonds voisin ne peut devenir mitoyen par l'effet de la prescription acquisitive. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 3e civ., 11 février 2015, n° 13-24.770
« L'acte de partage, émanant du véritable propriétaire du bien et n'emportant pas transfert de propriété, ne constitue pas un juste titre permettant une prescription abrégée de dix ans. Seul un acte translatif émanant d'un non-propriétaire peut fonder la prescription acquisitive abrégée. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Agissez vite et faites constater l'empiètement par huissier
Dès la découverte d'un empiètement, faites établir un constat d'huissier (commissaire de justice) avec relevé métrique précis, complété par un rapport de géomètre-expert. Ces preuves sont décisives devant le tribunal. L'action se prescrit par trente ans, mais plus vous tardez, plus la preuve se complique.
Questions fréquentes
L'empiètement de quelques centimètres justifie-t-il la démolition d'un bâtiment entier ?
Oui. La Cour de cassation juge de manière constante que la démolition est de droit quelle que soit l'importance de l'empiètement. Un débordement de cinq centimètres entraîne la même sanction qu'un empiètement de plusieurs mètres. Le juge ne dispose d'aucun pouvoir de modération.
Le constructeur de bonne foi peut-il échapper à la démolition pour empiètement ?
Non. La bonne foi est totalement indifférente en matière d'empiètement. Même si le constructeur a commis une erreur excusable en se fiant à un bornage erroné, la démolition reste de droit. Son seul recours est une action en garantie contre le professionnel responsable de l'erreur.
L'article 555 du Code civil s'applique-t-il en cas d'empiètement sur le terrain voisin ?
Non. L'article 555, qui régit les constructions édifiées entièrement sur le terrain d'autrui, est inapplicable lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà de son propre fonds. Cette exclusion, posée par la Cour de cassation dès 1979, est constante et sans exception.
Un empiètement peut-il être régularisé par la prescription acquisitive ?
Théoriquement, la prescription trentenaire peut permettre d'acquérir la propriété de la bande de terrain empiétée après trente ans de possession continue et non équivoque. En pratique, cela reste rare car le propriétaire dispose de trente ans pour agir et la jurisprudence restreint sévèrement les conditions de la prescription abrégée.
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