Agir contre des travaux non autorises en copropriete

Documents inclus dans votre dossier

Mise en demeure de remise en etat (LRAR)

Synthese juridique : autorisation AG et parties communes (loi 1965)

Constat des travaux realises sans autorisation

Plan d'action graduee (mise en demeure, AG, tribunal)

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Informations juridiques clés

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Délai pour agir

5 ans a compter de la connaissance des travaux (art. 42 loi 1965). 10 ans maximum a compter de la realisation.

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Ce que vous pouvez obtenir

Remise en etat integrale aux frais du contrevenant + dommages-interets pour trouble de jouissance + depens.

⚖️

Juridiction compétente

Tribunal judiciaire. Refere possible en cas de danger ou de travaux en cours.

Que faire face a des travaux non autorises en copropriete

En copropriete, tout coproprietaire jouit librement de ses parties privatives a condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres coproprietaires ni a la destination de l'immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Les travaux affectant les parties communes, l'aspect exterieur de l'immeuble ou sa structure necessitent une autorisation prealable de l'assemblee generale a la majorite de l'article 25 (majorite absolue des voix de tous les coproprietaires). Sont concernes notamment : l'abattement de murs porteurs, la modification de facades, l'installation de climatiseurs visibles, la transformation de balcons ou la creation d'ouvertures.

Lorsque des travaux sont realises sans cette autorisation, le syndicat des coproprietaires (represente par le syndic) ou tout coproprietaire lese peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la remise en etat aux frais du contrevenant (Cass. civ. 3e, 15 novembre 2018, n. 17-26.117). L'action se prescrit par 5 ans a compter de la connaissance des travaux (article 42 de la loi de 1965). Le juge peut ordonner la demolition des ouvrages irreguliers et allouer des dommages-interets pour le prejudice subi par la copropriete ou les voisins.

Les étapes de la procédure

1

Constater les travaux irreguliers

Faire etablir un constat de commissaire de justice decrivant les travaux realises sans autorisation.

2

Mise en demeure du coproprietaire

LRAR exigeant la remise en etat sous 30 jours, visant les articles 9 et 25 de la loi de 1965.

3

Inscription a l'ordre du jour de l'AG

Demander au syndic d'inscrire la question en AG : autorisation a posteriori ou action judiciaire.

4

Action en justice si necessaire

Saisir le TJ pour obtenir la remise en etat sous astreinte et des dommages-interets.

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Guides pratiques

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Questions fréquentes — Travaux non autorises en copropriete

Quels travaux necessitent obligatoirement un vote en assemblee generale ?

Tous les travaux affectant les parties communes, la structure de l'immeuble ou son aspect exterieur necessitent un vote en assemblee generale. Cela inclut : la modification de murs porteurs, la creation ou la suppression d'ouvertures en facade, l'installation de climatiseurs ou antennes visibles de l'exterieur, la transformation de balcons ou terrasses communes, le changement de revetement de facade et la modification des canalisations communes. Meme des travaux realises dans des parties privatives peuvent necessiter un vote s'ils impactent les parties communes (par exemple, un percement de dalle pour creer un escalier interieur).

Le syndic peut-il agir seul contre un coproprietaire ayant fait des travaux non autorises ?

Le syndic peut adresser une mise en demeure de remise en etat sans autorisation prealable de l'assemblee generale, au titre de sa mission de conservation de l'immeuble (article 18 de la loi de 1965). En revanche, pour engager une action judiciaire, il doit en principe obtenir l'autorisation de l'assemblee generale (article 55 du decret de 1967). Exception : en cas d'urgence avere (danger pour la securite), le syndic peut agir en refere sans attendre le vote. Tout coproprietaire peut egalement agir individuellement s'il subit un prejudice personnel.

Le coproprietaire peut-il regulariser les travaux a posteriori par un vote en AG ?

Oui, l'assemblee generale peut voter a posteriori l'autorisation des travaux deja realises, a la majorite de l'article 25. Si cette majorite n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote a la majorite de l'article 24 (majorite simple des presents) peut suffire. Toutefois, la regularisation n'est pas un droit : l'AG peut refuser et exiger la remise en etat. En cas de regularisation, le coproprietaire echappe a la demolition mais peut rester redevable de dommages-interets envers la copropriete pour le trouble cause.

Combien de temps pour générer mon dossier ?

La génération prend 2 à 4 minutes après soumission du formulaire (environ 5 minutes à remplir). Vous recevez immédiatement une archive ZIP contenant tous les documents PDF personnalisés : mise en demeure LRAR, synthèse juridique, chronologie, plan de relances et références légales. Chaque document est prêt à imprimer et envoyer. Un email de confirmation avec le lien de téléchargement vous est également envoyé.

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