En bref
La loi ASAP permet aux propriétaires d'obtenir l'évacuation administrative d'un squatteur sous 48 heures, y compris pendant la trêve hivernale. Les sanctions pénales ont été considérablement renforcées par la loi Kasbarian de 2023.
Le squat en droit français : définition et qualification pénale
Art. 226-4 du Code pénal
« L'introduction dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte est punie d'un an d'emprisonnement et de 15 000 euros d'amende. Le maintien dans le domicile après une telle introduction est puni des mêmes peines. »
Source : Code pénal — article consolidé
La loi ASAP du 7 décembre 2020 : les apports décisifs de l'article 73
Art. 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 (DALO), modifié par l'art. 73 de la loi n° 2020-1525
« Lorsqu'un local est occupé par des personnes entrées par voie de fait, le propriétaire ou le locataire peut demander au préfet de mettre en demeure l'occupant de quitter les lieux. Le préfet statue dans un délai de quarante-huit heures. La mise en demeure fixe un délai d'exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. »
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La procédure d'évacuation forcée étape par étape
Faire intervenir un commissaire de justice dès la découverte du squat
Le constat d'occupation illicite dressé par un commissaire de justice (anciennement huissier) constitue une preuve irréfutable devant le préfet et, le cas échéant, devant le juge pénal. Il est recommandé d'y recourir sans délai, avant même le dépôt de plainte, pour figer la situation factuelle et horodater l'occupation.
Sanctions pénales et éclairages jurisprudentiels
Cass. civ. 3e, 9 janvier 2008, n° 07-11.379
« L'intrusion de squatteurs dans un logement loué libéré par le locataire sortant peut constituer un cas de force majeure, exonérant le preneur de sa responsabilité dans l'impossibilité de restituer l'appartement libre de toute occupation. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. civ. 2e, 10 février 1993, n° 91-13.627
« L'occupant qui a pénétré par fraude dans les lieux ne peut se prévaloir des dispositions dérogatoires protectrices pour se soustraire aux conséquences juridiques de son occupation illicite. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Trêve hivernale et exceptions applicables aux squatteurs
Ne pas confondre squatteur et locataire en impayé de loyers
La procédure d'évacuation administrative de la loi ASAP est réservée aux personnes entrées par voie de fait, sans aucun titre. Un locataire qui ne paie plus son loyer ou qui se maintient après congé reste un occupant disposant d'un titre juridique initial : son expulsion relève exclusivement de la voie judiciaire classique, avec application de la trêve hivernale. Toute confusion expose le propriétaire à un rejet de sa demande préfectorale.
De la loi ASAP à la loi Kasbarian : le renforcement continu du dispositif
Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (loi Kasbarian)
« La loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite crée une infraction autonome d'occupation frauduleuse d'un local à usage d'habitation ou économique, assortie de peines d'emprisonnement et d'amende sensiblement plus élevées que celles de l'article 226-4 du Code pénal. Elle incrimine également la propagande facilitant le squat. »
Source : Loi n° 2023-668 — texte consolidé
Combiner procédure administrative et action pénale pour une efficacité maximale
La demande d'évacuation auprès du préfet (voie administrative rapide) et le dépôt de plainte pénale (poursuites et indemnisation) sont deux démarches complémentaires et non alternatives. Engagez-les simultanément dès la découverte du squat pour maximiser la pression juridique et préserver vos droits à réparation du préjudice subi.
Questions fréquentes
Un squatteur peut-il invoquer la trêve hivernale pour rester dans le logement ?
Non. Depuis la loi ASAP, la procédure d'évacuation administrative s'applique toute l'année, y compris pendant la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars. Seuls les locataires titulaires d'un bail bénéficient de cette protection saisonnière.
Combien de temps faut-il pour expulser un squatteur avec la procédure ASAP ?
Le préfet doit statuer sous quarante-huit heures après réception de la demande. La mise en demeure accorde un délai minimal de vingt-quatre heures au squatteur. En pratique, l'évacuation effective peut intervenir sous quelques jours si le concours de la force publique est accordé.
Faut-il obligatoirement porter plainte pour obtenir l'évacuation d'un squatteur ?
Oui. Le dépôt de plainte pour violation de domicile auprès du commissariat ou de la gendarmerie est un préalable indispensable à la demande d'évacuation administrative adressée au préfet. Sans plainte, la demande sera rejetée.
Quelle différence entre la loi ASAP et la loi Kasbarian concernant les squatteurs ?
La loi ASAP a étendu et accéléré la procédure administrative d'évacuation forcée en l'ouvrant à toutes les résidences. La loi Kasbarian a renforcé le volet pénal en créant une infraction autonome d'occupation frauduleuse avec des peines significativement alourdies.
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