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Accueil › Types de litiges › Logement insalubre et moisissures
Immobilier

Agir contre un logement insalubre ou envahi de moisissures

Le bailleur est tenu de délivrer un logement décent et en bon état. Un logement insalubre ou envahi de moisissures engage sa responsabilité et ouvre droit à des recours multiples.

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Documents inclus dans votre dossier

Mise en demeure de réalisation des travaux (LRAR)
Synthèse juridique : obligation de décence (art. 6 loi 1989, décret 2002)
Constat de moisissures et désordres (photos, rapport d'expert)
Plan d'action (mise en demeure, signalement ARS/préfet, tribunal)

Tous les documents sont au format PDF, prêts à imprimer et envoyer. Créer mon dossier →

Informations juridiques clés

⏱
Délai pour agir

Pas de délai pour signaler l'insalubrité. 3 ans pour l'action en réduction de loyer (art. 7-1 loi 1989). 5 ans pour les dommages-intérêts.

💶
Ce que vous pouvez obtenir

Réduction de loyer proportionnelle, dommages-intérêts pour trouble de jouissance et préjudice de santé, travaux sous astreinte.

⚖️
Juridiction compétente

Juge des contentieux de la protection du TJ. Préfet (arrêté d'insalubrité). ARS pour constat sanitaire.

Comment agir contre un propriétaire qui loue un logement insalubre ou moisi

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants. Les critères de décence sont définis par le décret du 30 janvier 2002 : étanchéité, ventilation, chauffage, alimentation en eau potable, électricité conforme. Les moisissures résultant d'un défaut d'étanchéité, d'une ventilation insuffisante ou d'un pont thermique relèvent de la responsabilité du bailleur, sauf si elles sont exclusivement causées par le comportement du locataire (non-aération, obstruction des VMC). La charge de la preuve de l'origine locative du désordre incombe au bailleur.

En parallèle, l'article L1331-22 du Code de la santé publique définit l'insalubrité comme un danger pour la santé des occupants ou des voisins. Le préfet peut prendre un arrêté d'insalubrité imposant au propriétaire la réalisation de travaux sous astreinte, voire l'interdiction définitive d'habiter. Le locataire d'un logement insalubre peut suspendre le paiement du loyer après consignation auprès de la Caisse des dépôts. Il peut également saisir le tribunal pour obtenir une réduction de loyer proportionnelle au trouble de jouissance, des dommages-intérêts pour préjudice de santé et la réalisation des travaux sous astreinte. L'ARS (Agence régionale de santé) peut être saisie directement par le locataire pour un constat d'insalubrité.

Les étapes de la procédure

1

Documenter l'insalubrité

Photos horodatées, constat de commissaire de justice, certificats médicaux, rapport d'expert en bâtiment.

2

Mise en demeure du bailleur

LRAR détaillant les désordres, exigeant les travaux sous 30 jours, visant l'art. 6 de la loi de 1989.

3

Signalement aux autorités

Saisir l'ARS ou le service communal d'hygiène pour un constat officiel. Demande d'arrêté préfectoral si nécessaire.

4

Saisine du tribunal

Demander la réduction de loyer, des dommages-intérêts et la réalisation des travaux sous astreinte journalière.

Notre générateur automatise la rédaction de chaque document nécessaire à ces étapes. Créer mon dossier →

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Questions fréquentes — Logement insalubre et moisissures

Le locataire ne peut pas suspendre unilatéralement le loyer, même en cas d'insalubrité avérée. En revanche, il peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir l'autorisation de consigner le loyer auprès de la Caisse des dépôts et consignations en attendant la réalisation des travaux. En cas d'arrêté d'insalubrité avec interdiction d'habiter, le loyer cesse d'être dû de plein droit à compter de la notification de l'arrêté (article L521-2 du CCH). Le bailleur est alors tenu d'assurer le relogement du locataire à ses frais dans un logement décent et de poursuivre le paiement des charges locatives.

La preuve de l'origine des moisissures peut être établie par plusieurs moyens : un constat de commissaire de justice photographiant l'étendue et la localisation des moisissures, un rapport d'expert en bâtiment identifiant les causes techniques (pont thermique, défaut d'étanchéité, VMC défaillante), des attestations de voisins subissant les mêmes problèmes, et un courrier du service communal d'hygiène ou de l'ARS. Si les moisissures sont localisées sur les murs froids, autour des fenêtres ou dans des pièces sans ventilation adéquate, la cause structurelle est présumée. Le bailleur devra démontrer que le locataire a empêché la ventilation normale pour s'exonérer de sa responsabilité.

Oui. L'article L1337-4 du Code de la santé publique punit de 3 ans d'emprisonnement et 100 000 euros d'amende le fait de mettre à disposition un local insalubre aux fins d'habitation. En cas d'arrêté d'insalubrité non respecté, le propriétaire encourt 1 an d'emprisonnement et 50 000 euros d'amende (article L1337-4 alinéa 2). Le locataire peut se constituer partie civile devant le tribunal correctionnel pour obtenir des dommages-intérêts. Les associations de défense des locataires peuvent également se porter parties civiles. Les poursuites pénales ne sont pas exclusives de l'action civile en réduction de loyer et en dommages-intérêts.

Une fois le formulaire envoyé, la génération prend généralement moins de deux minutes : de vingt secondes à un peu plus d'une minute lors de nos mesures de 2026 pour l'ensemble des documents. Dans de rares cas, l'attente du fournisseur d'intelligence artificielle peut la prolonger jusqu'à dix minutes, délai technique au-delà duquel elle est interrompue et ce qui a été débité vous est remboursé. Le formulaire en sept étapes se remplit en quelques minutes, selon le nombre d'adversaires et de pièces à décrire. Vous recevez ensuite une archive ZIP contenant tous les documents PDF personnalisés : mise en demeure LRAR, synthèse juridique, chronologie, plan de relances et références légales. Chaque document est prêt à imprimer et envoyer. Un email de confirmation avec le lien de téléchargement vous est également envoyé.

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Contenu rédigé par Thomas Gayon, sourcé sur Légifrance et JUDILIBRE.

Avertissement : Ces informations sont fournies à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique. Consultez un avocat pour un avis adapté à votre situation.

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