Droit au bail

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Téléchargez un modèle complet de cession de droit au bail conforme au Code de commerce 2026. Personnalisez-le facilement.

Ce modèle permet de céder un droit au bail commercial à un repreneur, soit isolément (sans le fonds de commerce), soit accessoirement à une cession de fonds. Il intègre les mentions essentielles tirées du Code civil (obligations du bailleur, signification de la cession) et du Code de commerce (solidarité du cédant, déspécialisation, agrément du bailleur).

Vérifié Me Sandy Lacroix

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Contenu du modèle

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Document principal

Modèle juridique complet, articles de loi intégrés

Document Word personnalisable + PDF prêt à signer. Chaque clause sourcée Légifrance, vérifiée par Me Lacroix, mise à jour à chaque évolution législative.

Vérifier dans le bail si une clause d'agrément du Bailleur est stipulée
Obtenir l'agrément du Bailleur si nécessaire (LRAR conseillée)
Être à jour des loyers et charges au jour de la cession (produire la dernière quittance)
Disposer de l'extrait Kbis de moins de 3 mois pour les deux parties
Avoir réalisé une visite contradictoire des locaux et un état des lieux

Validation juridique

Vérifié par avocate inscrite

Maître Sandy Lacroix, Barreau de Tulle depuis 2011, valide chaque modèle et signe une attestation de conformité.

Format

Word + PDF, prêt à signer

Document Word personnalisable et PDF auto-rempli depuis votre profil. Archive ZIP avec LISEZ-MOI inclus.

MAJ légales

À vie, sans surcoût

Re-téléchargez la dernière version à chaque réforme.

Conformité 2026

Réformes intégrées

Ord. 2026-2, DSA, EAA, RGPD déjà inclus.

Paiement

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Lois souvent dépassées
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Risque clauses abusives
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Validé Me Lacroix
Réformes 2026 intégrées
MAJ légales à vie gratuite
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Avocat traditionnel

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Sur-mesure, délai 1–3 semaines

Conseil personnalisé
Rédaction sur-mesure
Délai 1 à 3 semaines
Refacturé à chaque MAJ
Pertinent si litige complexe

Conformément à la loi 71-1130 art. 54, nos modèles ne constituent pas une consultation juridique. Pour une situation complexe, consultez un avocat.

Guide d'utilisation

Comment utiliser ce modèle, étape par étape

Confirmation par email
Après paiement, vous recevez un email avec votre facture et un lien direct vers votre compte.
Accès depuis « Mes templates achetés »
Votre modèle apparaît en tête de liste dans votre espace personnel, accessible à tout moment.
Deux modes au choix
Téléchargement DOCX brut (Word vide à remplir) ou PDF personnalisé via formulaire wizard.
Personnalisation rapide
Le wizard pré-remplit automatiquement les champs depuis votre profil DossierJuridique (raison sociale, SIRET, capital, adresse…).
Archive ZIP finalisée
Archive contenant votre document final accompagné d'un LISEZ-MOI avec disclaimers et normes légales applicables.

5 champs à personnaliser dans Droit au bail

Clause d'agrément du Bailleur

La clause d'agrément subordonne la cession à l'accord préalable du Bailleur. Elle est licite mais ne peut interdire la cession à l'acquéreur du fonds de commerce (Art. L.145-16 C. com.). Lisez attentivement votre bail : la clause se trouve généralement à l'article 'Cession - Sous-location'.

Exemple : Choisir 'oui' si vous lisez dans le bail : « Le preneur ne pourra céder son bail qu'avec l'accord exprès et écrit du bailleur ».

Erreurs courantes :

Confondre clause d'agrément (licite) et clause d'interdiction totale (illicite à l'égard de l'acquéreur du fonds)
Oublier que le silence du bailleur ne vaut pas agrément — il faut un accord exprès

Cession isolée du droit au bail ou avec fonds

Cession du droit au bail seul = cession isolée (votre commerce s'arrête, l'acquéreur exerce une autre activité). Cession avec fonds = cession globale d'un commerce en activité (clientèle, matériel, enseigne, droit au bail). Les régimes fiscaux et formalités diffèrent fortement.

Exemple : Cession isolée : un restaurateur cède son bail à un coiffeur qui transforme les locaux (déspécialisation). Cession avec fonds : un boulanger cède sa boulangerie à un autre boulanger, avec clientèle, four et bail.

Erreurs courantes :

Utiliser ce modèle pour une cession de fonds alors qu'il faut un acte de cession de fonds de commerce distinct (Art. L.141-1 C. com.)
Oublier l'information préalable des salariés (Loi Hamon) si fonds avec personnel

Prix de la cession

Le prix correspond à la valeur du droit au bail (différence entre le loyer payé et la valeur locative de marché des locaux). Plus le loyer est bas par rapport au marché et plus l'emplacement est attractif, plus le droit au bail a de valeur. Ce prix est soumis aux droits d'enregistrement (Art. 719 CGI).

Exemple : Local à Paris dans une rue commerçante, loyer 2 000 €/mois alors que la valeur locative est de 3 500 €/mois → droit au bail valorisable à 40 000-80 000 € selon durée restante.

Erreurs courantes :

Sous-évaluer le prix pour minorer les droits d'enregistrement (risque de redressement fiscal)
Confondre prix du droit au bail et pas-de-porte versé au bailleur

Déspécialisation nécessaire

Si le Cessionnaire veut exercer une activité différente de celle prévue au bail, il doit demander une déspécialisation partielle (activités connexes ou complémentaires, Art. L.145-47 C. com.) ou plénière (changement total, Art. L.145-48 C. com.). La procédure est distincte de la cession.

Exemple : Bail destiné à 'restaurant traditionnel'. Cessionnaire veut exercer en 'restauration rapide à emporter' = déspécialisation partielle (activités connexes). Cessionnaire veut faire un salon de coiffure = déspécialisation plénière.

Erreurs courantes :

Croire que la cession emporte automatiquement le droit de changer d'activité
Oublier que la déspécialisation plénière peut entraîner une revalorisation du loyer

Solidarité du Cédant 3 ans

Depuis la loi Pinel (2014), la solidarité du Cédant vis-à-vis du Bailleur pour les loyers impayés du Cessionnaire est limitée à 3 ans (Art. L.145-16-2 C. com.). Cette solidarité doit être stipulée dans le bail ou l'acte de cession. Le Bailleur doit informer le Cédant de tout impayé dans le mois.

Exemple : Bail comportant la clause classique : 'Le preneur restera garant solidaire de son cessionnaire pendant toute la durée du bail' → réduite automatiquement à 3 ans par effet de la loi.

Erreurs courantes :

Stipuler une solidarité supérieure à 3 ans (clause réputée non écrite pour la durée excédentaire)
Oublier l'obligation d'information du bailleur dans le délai d'un mois

Délais & envoi

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3 délais à respecter sous peine d'irrecevabilité

15 jours pour signifier la cession au Bailleur par commissaire de justice (Art. 1690 C. civ.) — point de départ : Date de signature de l'acte
1 mois pour enregistrer l'acte aux impôts (Art. 635 et 719 CGI) — point de départ : Date de signature de l'acte
3 ans maximum de solidarité du Cédant pour impayés du Cessionnaire (Art. L.145-16-2 C. com.) — point de départ : Date de la cession

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Vos questions, nos réponses

Quelle est la différence entre cession de droit au bail et cession de fonds de commerce ?

La cession de droit au bail transfère uniquement le bénéfice du contrat de location. La cession de fonds de commerce transfère un ensemble : clientèle, achalandage, droit au bail, matériel, marchandises, enseigne, nom commercial (Art. L.141-1 C. com.). La cession de fonds suppose une exploitation effective et un transfert de clientèle ; la cession de droit au bail seul peut intervenir même quand l'activité a cessé. Les régimes fiscaux et les formalités diffèrent (informations préalables salariés Loi Hamon pour le fonds, droits d'enregistrement spécifiques).

Le Bailleur peut-il s'opposer à la cession ?

Cela dépend du bail. Si le bail ne contient aucune clause restrictive, la cession est libre. Si une clause d'agrément existe, le Bailleur peut refuser pour motif sérieux et légitime. Toutefois, le bailleur ne peut JAMAIS interdire la cession à l'acquéreur du fonds de commerce (Art. L.145-16 C. com.) — toute clause contraire est réputée non écrite. En cas de refus abusif, le Tribunal judiciaire peut autoriser la cession en lieu et place du Bailleur.

Combien coûtent les droits d'enregistrement ?

Les droits d'enregistrement sur la cession de droit au bail (Art. 719 CGI) sont progressifs : 0 % jusqu'à 23 000 €, 3 % entre 23 000 € et 200 000 €, 5 % au-delà. Pour une cession à 45 000 €, les droits seraient de (45 000 - 23 000) × 3 % = 660 €. Ces droits sont à la charge du Cessionnaire et doivent être acquittés dans le mois suivant la signature (Art. 635 CGI).

Combien de temps reste le Cédant solidaire après la cession ?

Depuis la loi Pinel (2014), la solidarité du Cédant pour les loyers impayés du Cessionnaire est limitée à 3 ans à compter de la cession (Art. L.145-16-2 C. com.). Cette solidarité doit être expressément stipulée dans le bail ou l'acte de cession — elle n'est pas automatique. Le Bailleur doit en outre informer le Cédant de tout impayé du Cessionnaire dans le mois suivant l'échéance, à peine de déchéance de la garantie.

Que se passe-t-il si je ne signifie pas la cession au Bailleur ?

Sans signification par commissaire de justice (Art. 1690 C. civ.), la cession est **inopposable** au Bailleur. Concrètement : le Bailleur continue de considérer le Cédant comme son seul preneur. Il peut réclamer les loyers au Cédant, refuser de recevoir les paiements du Cessionnaire, ou refuser de renouveler le bail au profit du Cessionnaire. La signification est donc une formalité essentielle. La Cour de cassation (Cass. civ. 3, 29/05/1991 n° 89-15.973) a constamment confirmé cette exigence.

Le Cessionnaire peut-il exercer une autre activité que celle du Cédant ?

Non automatiquement. La destination des lieux fixée au bail s'impose au Cessionnaire. Pour changer d'activité, il faut une déspécialisation : partielle si l'activité est connexe ou complémentaire (Art. L.145-47 C. com., notification au bailleur, droit d'opposition pour motif grave), ou plénière si l'activité est totalement différente (Art. L.145-48 C. com., procédure plus lourde, possible révision du loyer). Mieux vaut anticiper la déspécialisation avant la cession pour éviter les contestations.

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Je renonce expressément à mon droit de rétractation conformément à l'art. L.221-28 13° du Code de la consommation.

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