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Mise en demeure au vendeur (LRAR)

Synthèse juridique : garantie des vices cachés

Chronologie de la découverte et des démarches

Références légales : art. 1641-1649 C. civ.

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Informations juridiques clés

⏱

Délai pour agir

2 ans à compter de la découverte du vice (art. 1648 C. civ.).

💶

Ce que vous pouvez obtenir

Réduction du prix (estimatoire) ou annulation de la vente (rédhibitoire) + dommages-intérêts si vendeur de mauvaise foi.

⚖️

Juridiction compétente

Tribunal judiciaire. Expertise judiciaire quasi systématique.

Comment agir en garantie des vices cachés après un achat immobilier

La garantie des vices cachés (articles 1641 à 1649 du Code civil) protège tout acheteur d'un bien immobilier contre les défauts graves qui existaient avant la vente, n'étaient pas apparents lors de la visite, et rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné ou diminuent tellement cet usage que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté ou en aurait offert un moindre prix.

Le délai pour agir est de 2 ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), et non de la date d'achat. La jurisprudence de la Cour de cassation fixe comme point de départ le rapport d'expertise qui révèle la cause et l'étendue du vice. L'acquéreur a le choix entre l'action rédhibitoire (annulation de la vente et restitution du prix) et l'action estimatoire (réduction du prix proportionnelle au vice).

La clause d'exclusion de garantie, très fréquente dans les actes notariés de vente entre particuliers, est inopérante si le vendeur connaissait le vice et l'a dissimulé (vendeur de mauvaise foi, article 1645 du Code civil) — la charge de la preuve de cette connaissance pèse sur l'acquéreur. Notre générateur produit la mise en demeure au vendeur, la synthèse juridique de vos droits et le plan de relances, afin de structurer vos démarches avant toute procédure.

Les étapes de la procédure

1

Constater et documenter le vice

Photos, devis de réparation, rapport de diagnostic. Faire constater par un professionnel.

2

Mise en demeure au vendeur

LRAR détaillant le vice découvert, son antériorité présumée et la demande de réparation.

3

Expertise judiciaire (référé)

Saisir le JCL en référé (art. 145 CPC) pour désigner un expert indépendant.

4

Assignation au fond

Action rédhibitoire (annulation) ou estimatoire (réduction du prix) devant le tribunal judiciaire.

Notre générateur automatise la rédaction de chaque document nécessaire à ces étapes. Créer mon dossier →

Questions fréquentes — Vice caché

Vice caché et clause d'exclusion de garantie : peut-on quand même agir ?

Oui. La clause d'exclusion de garantie des vices cachés, présente dans la quasi-totalité des actes de vente entre particuliers, est inopérante dès lors que le vendeur connaissait le vice au moment de la vente (vendeur de mauvaise foi, article 1645 du Code civil). Si le vendeur est un professionnel (promoteur, marchand de biens), il est présumé connaître le vice et ne peut pas invoquer la clause. La preuve de la connaissance peut être apportée par tout moyen : devis de réparation antérieurs, déclarations de sinistre, témoignages de voisins.

Quel est le délai pour agir en vice caché immobilier ?

Le délai est de 2 ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil), et non de la date de vente. Le point de départ est généralement la date du rapport d'expertise qui établit la nature et l'étendue du défaut. Ce délai est un délai de prescription, susceptible d'interruption par une mise en demeure LRAR ou une assignation. L'action doit également être exercée dans le délai de 20 ans après la vente (prescription de droit commun, article 2232 du Code civil).

Quelle différence entre vice caché et défaut de conformité ?

Le vice caché (article 1641 du Code civil) est un défaut grave, antérieur à la vente et non apparent. Le défaut de conformité (article L.224-25-12 du Code de la consommation) concerne un bien qui ne correspond pas à la description, aux échantillons ou à l'usage habituellement attendu — il s'applique entre professionnel et consommateur (garantie de 2 ans). En immobilier, c'est la garantie des vices cachés qui prévaut dans les ventes entre particuliers. Les deux garanties ne se cumulent pas mais peuvent se substituer selon la qualité du vendeur.

Comment se passe une expertise judiciaire pour vice caché ?

L'expertise judiciaire est ordonnée par le juge (référé expertise, article 145 du CPC). L'expert — architecte, ingénieur structure, géotechnicien selon le vice — visite le bien, examine les documents techniques et rend un rapport détaillant la nature, la cause, l'antériorité et le coût de réparation du vice. La durée moyenne est de 6 à 12 mois. Les frais d'expertise (2 000 à 8 000 € selon la complexité) sont avancés par le demandeur, puis mis à la charge du perdant à l'issue du procès.

Combien de temps pour générer mon dossier ?

La génération prend 2 à 4 minutes après soumission du formulaire (environ 5 minutes à remplir). Vous recevez immédiatement une archive ZIP contenant tous les documents PDF personnalisés : mise en demeure LRAR, synthèse juridique, chronologie, plan de relances et références légales. Chaque document est prêt à imprimer et envoyer. Un email de confirmation avec le lien de téléchargement vous est également envoyé.

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