En bref
Le syndicat des copropriétaires dispose de moyens juridiques puissants pour recouvrer les charges impayées : mise en demeure, privilège immobilier spécial, hypothèque légale et action judiciaire. La prescription est de cinq ans.
Nature juridique et exigibilité des charges de copropriété
Art. 10 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité pour chaque lot, et aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives. »
Source : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — version consolidée
Qualité pour agir : le monopole du syndicat et l'obligation du syndic
Cass. 3e civ., 8 octobre 2015, n° 14-19.245
« Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir en recouvrement des charges. La Cour casse l'arrêt ayant déclaré recevable l'action en paiement intentée par une association gestionnaire de services. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 3e civ., 20 juin 1972, n° 71-11.149
« Le syndic a l'obligation de poursuivre les copropriétaires refusant d'acquitter leur quote-part de charges communes. Toutefois, ne pas remplir cette obligation « sans délai » ne constitue pas nécessairement une faute. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
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La procédure de recouvrement : de la mise en demeure à l'exécution forcée
Cass. 3e civ., 2 octobre 2013, n° 12-19.481
« L'action du syndic en remboursement d'une facture de travaux constitue une action en réparation du préjudice causé au syndicat, non une action en recouvrement de créance. Elle nécessite une autorisation préalable de l'assemblée générale. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Agir sans distinguer recouvrement et action en responsabilité
Le syndic qui assigne un copropriétaire en remboursement de travaux ou en réparation d'un dommage aux parties communes sans habilitation de l'assemblée générale s'expose à une irrecevabilité de son action, même si la créance est fondée.
Envoyer la mise en demeure dès le premier impayé
La mise en demeure par lettre recommandée constitue le point de départ des intérêts de retard et ouvre le délai de trente jours permettant l'inscription d'une hypothèque légale. Un envoi rapide protège les droits du syndicat et accélère la procédure.
Privilège immobilier spécial et hypothèque légale du syndicat
Art. 19 loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
« Le syndicat bénéficie d'un privilège immobilier spécial sur le lot du copropriétaire défaillant pour le recouvrement des charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30. Ce privilège garantit les créances de l'exercice en cours et des deux derniers exercices échus. »
Source : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — version consolidée
Cass. 3e civ., 15 mai 2002, n° 00-19.832
« Le privilège immobilier spécial du syndicat n'a été institué que pour permettre le paiement des charges afférentes aux lots vendus. Son assiette se limite au produit de la cession du lot grevé. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Prescription de l'action et incidence de la vente du lot
Cass. 3e civ., 17 novembre 1999, n° 98-13.114
« L'action en recouvrement des charges, qui sont nécessairement indéterminées et variables, ne relevait pas de la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil. Elle constituait une action personnelle née de la loi du 10 juillet 1965. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 3e civ., 8 juillet 2015, n° 14-12.995
« Le syndicat qui oppose à l'acquéreur l'absence de notification de la mutation ne peut lui réclamer le paiement des charges de copropriété. L'acquéreur non convoqué aux assemblées générales est protégé. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Surveiller attentivement le délai de prescription quinquennal
Chaque appel de charges se prescrit individuellement par cinq ans. Le syndic doit mettre en œuvre les poursuites avant l'expiration de ce délai pour chaque trimestre impayé, sous peine de perdre définitivement le droit de recouvrer les sommes les plus anciennes.
Imputation des frais de recouvrement et contrôle judiciaire
Cass. 3e civ., 7 octobre 2009, n° 08-19.631
« Encourt la cassation l'arrêt mettant à la charge d'un copropriétaire des frais d'huissier, de relance et d'avocat sans rechercher lesquels étaient nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 3e civ., 15 décembre 1999, n° 97-20.655
« La cour d'appel qui condamne des copropriétaires au paiement de charges en retenant que les frais de procédure sont à leur charge selon le règlement, sans préciser la nature de ces frais, ne permet pas le contrôle de la Cour de cassation. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Se fier uniquement à une clause du règlement de copropriété
Une clause du règlement mettant les frais à la charge du débiteur ne suffit pas à justifier leur imputation. Le juge doit vérifier individuellement que chaque dépense était nécessaire au recouvrement. Les frais excessifs ou disproportionnés seront écartés.
Questions fréquentes
Quel est le délai de prescription pour réclamer des charges de copropriété impayées ?
L'action en recouvrement se prescrit par cinq ans à compter de la date d'exigibilité de chaque appel de fonds. Le syndic doit agir dans ce délai pour chaque trimestre impayé, sous peine de perdre définitivement le droit de recouvrer les sommes les plus anciennes.
L'acquéreur d'un lot doit-il payer les charges impayées du vendeur ?
En principe, l'acquéreur n'est pas tenu des dettes de charges de son auteur. Le syndicat dispose cependant d'un droit d'opposition sur le prix de vente. Le notaire sollicite un état daté auprès du syndic avant la vente pour identifier les arriérés éventuels.
Le syndic peut-il agir en justice sans autorisation de l'assemblée générale ?
Pour le recouvrement des charges, le syndic agit sans autorisation préalable : il s'agit de son pouvoir propre. En revanche, l'action en réparation d'un préjudice causé au syndicat par un copropriétaire nécessite une habilitation spécifique votée en assemblée générale.
Les frais d'avocat engagés pour le recouvrement sont-ils récupérables sur le copropriétaire défaillant ?
Les frais nécessaires au recouvrement sont imputables au seul copropriétaire débiteur. Toutefois, seuls les frais jugés nécessaires et proportionnés par le tribunal sont recouvrables. Le juge contrôle chaque poste de dépense et peut écarter les frais excessifs.
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