En bref
Le démembrement scinde la propriété en usufruit (jouissance) et nue-propriété (disposition). Outil patrimonial majeur, il obéit à un régime juridique et fiscal précis que tout propriétaire doit maîtriser.
Fondements juridiques et constitution du démembrement de propriété
Art. 544 C. civ.
« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »
Source : Code civil — article consolidé
Art. 578 C. civ.
« L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. »
Source : Code civil — article consolidé
Les prérogatives de l'usufruitier et leurs limites
Risque patrimonial du quasi-usufruit
Le quasi-usufruit sur des sommes d'argent ou des valeurs mobilières transforme le droit réel en créance chirographaire. En cas d'insolvabilité de l'usufruitier, le nu-propriétaire risque de ne rien récupérer à l'extinction du droit. Une convention de quasi-usufruit notariée avec inscription hypothécaire est vivement recommandée.
Besoin d'un dossier juridique ?
Générez votre dossier complet en 3 minutes — mise en demeure personnalisée, chronologie des faits, plan de relances, signée par Me Sandy Lacroix.
Le nu-propriétaire : droits résiduels et vocation à la pleine propriété
Cass. civ. 3e, 19 septembre 2012, n° 11-15.460
« L'accession de l'article 555 du Code civil n'opère pas immédiatement au profit du nu-propriétaire du sol, mais seulement à l'extinction de l'usufruit. Le nu-propriétaire ne bénéficie d'aucun enrichissement lié aux constructions de l'usufruitier avant ce terme. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Le régime fiscal du démembrement de propriété
Art. 669 I CGI
« L'usufruit et la nue-propriété sont évalués, pour la liquidation des droits de mutation, selon un barème forfaitaire déterminé par tranches décennales en fonction de l'âge de l'usufruitier. »
Cass. com., 23 janvier 2007, n° 05-14.403
« La donation régulière permettant d'écarter la présomption de fictivité de l'article 751 du CGI doit porter sur la nue-propriété ou l'usufruit du bien lui-même, et non sur une somme d'argent utilisée pour l'acquérir. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. com., 20 mars 2007, n° 05-16.751
« L'article 885 G du CGI fait obstacle à toute prise en compte du démembrement pour réduire l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune, interdisant tout abattement constatant une diminution de valeur au titre du démembrement. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
La cession des droits démembrés et ses contraintes
Cass. civ. 3e, 28 janvier 2009, n° 08-12.649
« Sauf stipulation d'une réserve d'usufruit, la promesse de vente de la nue-propriété d'un bien grevé d'usufruit porte, en cas d'extinction de l'usufruit, sur la pleine propriété du bien. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Sécuriser la donation de nue-propriété par acte notarié
Formalisez toute transmission de nue-propriété par acte authentique devant notaire, en mentionnant expressément l'origine de la nue-propriété, pour écarter la présomption de fictivité de l'article 751 du CGI et sécuriser la transmission patrimoniale.
Extinction du démembrement et reconstitution de la pleine propriété
Anticiper la reconstitution de la pleine propriété
Lors d'une donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit, prévoyez contractuellement le sort des constructions et améliorations réalisées par l'usufruitier, afin d'éviter tout contentieux lors de la reconstitution de la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre usufruit et nue-propriété en droit français ?
L'usufruit confère le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, récoltes), sans pouvoir en disposer. La nue-propriété donne le pouvoir de vendre ou donner le bien, sans pouvoir en jouir. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire recouvre automatiquement la pleine propriété.
Comment évalue-t-on fiscalement la nue-propriété d'un bien démembré ?
L'article 669 du CGI fixe un barème forfaitaire selon l'âge de l'usufruitier par tranches de dix ans. Par exemple, pour un usufruitier âgé de 61 à 70 ans, la nue-propriété est évaluée à 70 % de la valeur en pleine propriété. Ce barème s'impose pour le calcul des droits de donation et de succession.
Le nu-propriétaire doit-il payer des travaux sur le bien démembré ?
Le nu-propriétaire supporte les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, charpentes, toitures). Les charges d'entretien courant incombent à l'usufruitier en application de l'article 605. Toutefois, le nu-propriétaire n'est pas tenu de procéder aux grosses réparations.
Quelles sont les causes d'extinction de l'usufruit en droit civil ?
L'usufruit s'éteint par le décès de l'usufruitier, l'expiration du terme fixé, la consolidation, le non-usage pendant trente ans ou la perte totale du bien. Pour les personnes morales, la durée maximale est de trente ans. La déchéance judiciaire peut être prononcée en cas d'abus de jouissance.
Engager une procédure près de chez vous
Tribunaux judiciaires et commissaires de justice dans les principales juridictions
- Procédure à Bordeaux
- Procédure à Lille
- Procédure à Rennes
- Procédure à Reims
- Procédure à Saint Etienne
Votre ville n'est pas listée ? Voir toutes les juridictions (100+ villes) →
Vous êtes dans cette situation ?
Générez votre dossier complet en 3 minutes — mise en demeure, chronologie des faits, plan de relances, signée par Me Sandy Lacroix.
Générer mon dossier juridiqueÀ partir de 14,90 € · paiement sécurisé · satisfait ou remboursé 14 jours