En bref
La SAFER peut préempter tout bien à vocation agricole lors de sa mise en vente. L'acquéreur évincé et le vendeur disposent de recours devant le tribunal judiciaire dans des délais stricts.
Fondements et nature juridique de la préemption SAFER
Art. L. 143-1 C. rural et pêche mar.
« Les SAFER peuvent exercer un droit de préemption lors de l'aliénation à titre onéreux de tout bien immobilier à usage agricole et de tout bien mobilier qui lui est attaché, situé dans leur zone d'action. »
Source : Code rural et de la pêche maritime — article consolidé
Champ d'application : biens soumis, exclusions et parcelles mixtes
Cass. 3e civ., 4 mars 2009, n° 08-11.281
« Une parcelle support d'une activité sans rapport avec une destination agricole ou forestière n'est pas soumise au droit de préemption de la SAFER. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 3e civ., 5 juin 2013, n° 12-18.313
« L'exclusion forestière de l'article L. 143-4, 6°, a) ne joue pas pour une parcelle unique. La SAFER ne peut préempter que si les surfaces agricoles sont prépondérantes. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Ne pas se fier à la qualification cadastrale ou notariale
Seule la destination réelle du bien au moment de la vente détermine s'il est soumis à la préemption SAFER. La qualification cadastrale ou la description du notaire est sans incidence juridique.
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Procédure de notification et conditions de validité
Cass. 3e civ., 21 juin 2000, n° 98-21.163
« Le juge vérifie que les avis favorables des commissaires du Gouvernement ont été sollicités et obtenus préalablement à la décision de préemption, condition de régularité de l'exercice du droit. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Vérifier la complétude de la notification notariale
Examinez la notification adressée par le notaire à la SAFER : toute omission substantielle sur le prix, les conditions ou la description du bien constitue un motif de nullité de la préemption.
Objectifs légaux et contrôle juridictionnel de la préemption
Cass. 3e civ., 18 janvier 1995, n° 92-21.897
« Le juge peut, pour vérifier la régularité de la préemption au regard de ses objectifs, analyser les effets concrets de la rétrocession et non seulement les motifs déclarés. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Art. L. 143-2 C. rural et pêche mar.
« La SAFER exerce son droit de préemption en vue d'installer ou de maintenir des agriculteurs, de sauvegarder le caractère familial des exploitations, de lutter contre la spéculation foncière et de protéger l'environnement. »
Source : Code rural et de la pêche maritime — article consolidé
Rétrocession et voies de recours de l'acquéreur évincé
Cass. 3e civ., 30 octobre 2013, n° 12-19.870
« Le délai de six mois pour contester la rétrocession ne court qu'à compter de la notification régulière de la décision, conformément à l'article R. 143-11 du Code rural. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Conserver la preuve de notification de la rétrocession
Gardez tout document attestant la date et les modalités de notification de la décision de rétrocession : ces éléments conditionnent le point de départ du délai de contestation de six mois.
Ne pas confondre délai spécial et prescription de droit commun
Le délai de six mois pour contester la rétrocession est un délai spécial dont le point de départ dépend de la notification régulière. Il ne se confond pas avec la prescription quinquennale de droit commun.
Questions fréquentes
La SAFER peut-elle préempter un terrain non agricole situé en zone rurale ?
Non. Le droit de préemption porte exclusivement sur les biens à usage ou à vocation agricole au moment de la vente. Un terrain servant une activité étrangère à l'agriculture y échappe, même s'il est classé en zone rurale au plan local d'urbanisme.
Quel est le délai dont dispose la SAFER pour exercer son droit de préemption ?
La SAFER dispose d'un délai impératif de deux mois à compter de la réception de la notification adressée par le notaire. Passé ce délai sans réponse, elle est réputée avoir renoncé à préempter et la vente peut se réaliser librement.
L'acquéreur évincé peut-il contester la décision de préemption SAFER ?
Oui. L'acquéreur évincé peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien pour demander l'annulation de la préemption, en invoquant un vice de procédure, un détournement de pouvoir ou le non-respect des objectifs légaux.
Le vendeur peut-il refuser la vente si la SAFER propose un prix inférieur ?
Oui. Lorsque la SAFER propose un prix révisé à la baisse, le vendeur peut refuser et retirer le bien de la vente. En cas de désaccord persistant, le tribunal judiciaire fixe le prix par expertise judiciaire.
La préemption SAFER s'applique-t-elle aux donations et successions ?
Non. Le droit de préemption ne s'exerce que lors d'aliénations à titre onéreux. Les donations, legs, échanges entre parents et partages successoraux sont exclus du champ d'application de la préemption SAFER.
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