En bref
La résiliation du bail obéit à des règles distinctes selon qu'elle émane du locataire (préavis de un à trois mois) ou du bailleur (motifs légaux, préavis de six mois). Les impayés activent la clause résolutoire après commandement de payer.
Le cadre juridique de la résiliation du bail d'habitation
Art. 1719 C. civ.
« Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. »
Source : Légifrance — version consolidée
La résiliation à l'initiative du locataire : un droit inconditionnel
Cass. 3e civ., 6 avril 2005, n° 04-11.374
« Le preneur d'un logement meublé peut résilier le bail dès la première année de location, sous réserve de respecter un préavis d'un mois, nonobstant toute clause contraire du contrat. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Vérifiez votre éligibilité au préavis réduit d'un mois
Avant de notifier votre congé, vérifiez si votre situation ouvre droit au préavis réduit. Joignez impérativement le justificatif correspondant à votre lettre de congé, sous peine de voir le préavis de trois mois maintenu.
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Le congé du bailleur : motifs légaux et formalisme strict
Art. 15, I, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« Le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le logement, pour le reprendre afin d'y habiter ou d'y loger un proche, ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations. »
Le congé frauduleux du bailleur coûte très cher
Un bailleur qui délivre un congé pour reprise sans intention réelle d'habiter le logement s'expose à la nullité du congé et à des dommages-intérêts pouvant atteindre vingt-quatre mois de loyer.
La clause résolutoire et la résiliation judiciaire pour impayés
Cass. 3e civ., 10 décembre 1997, n° 95-21.072
« La clause résolutoire ne peut être acquise pour défaut de paiement du loyer conventionnel dès lors que celui-ci était illicite. Le locataire est protégé contre l'application de la clause lorsque le loyer excède le plafond légal. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Décès du locataire, abandon de domicile et effets de la résiliation
Cass. 3e civ., 8 juillet 2009, n° 08-16.992
« Le départ définitif du locataire sans communication de sa nouvelle adresse ni de ses nouvelles aux personnes visées à l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 caractérise un abandon du domicile. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Exigez la restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux
Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie dans le délai d'un ou deux mois, mettez-le en demeure par lettre recommandée. La pénalité de dix pour cent du loyer par mois de retard est de plein droit.
Questions fréquentes
Quel préavis le locataire doit-il respecter pour résilier un bail d'habitation ?
Le préavis est de trois mois pour un logement nu et d'un mois pour un meublé. Il est réduit à un mois pour les logements nus en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi, de bénéfice du RSA ou de l'AAH, d'état de santé justifiant un changement de domicile ou de violences conjugales.
Le bailleur peut-il résilier un bail d'habitation en cours de contrat ?
Non, le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois pour un logement nu et de trois mois pour un meublé. Il doit invoquer l'un des trois motifs légaux : reprise personnelle, vente du logement ou motif légitime et sérieux.
Que se passe-t-il en cas d'impayés de loyer par le locataire ?
Le bailleur peut activer la clause résolutoire en faisant délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Le locataire dispose de six semaines pour régulariser sa dette. À défaut, le juge constate la résiliation du bail, tout en pouvant accorder des délais de paiement allant jusqu'à trois ans.
Le bail est-il automatiquement résilié au décès du locataire ?
Non. L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 organise un transfert du bail au conjoint survivant, au partenaire pacsé ou aux proches cohabitant depuis au moins un an. Le bail ne prend fin de plein droit qu'en l'absence de tout bénéficiaire du transfert.
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