En bref
La mairie peut acquérir en priorité un bien situé en zone de préemption urbain. Le vendeur dépose une DIA et la commune dispose de deux mois pour se prononcer. En cas d'abus ou de défaut de motivation, la décision est annulable devant le tribunal administratif.
Fondements juridiques du droit de préemption communal
Art. L. 210-1 C. urb.
« Les droits de préemption institués par le Code de l'urbanisme sont exercés en vue de la réalisation d'actions ou d'opérations d'aménagement répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, notamment le renouvellement urbain, le développement de l'habitat et la sauvegarde des espaces naturels. »
La déclaration d'intention d'aliéner : formalisme impératif
Cass. 3e civ., 13 février 2013, n° 11-20.655
« Le dépôt de la DIA doit impérativement intervenir en mairie de la commune où se situe le bien, quel que soit le titulaire du droit de préemption, à peine de nullité de la vente. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
DIA irrégulière ou déposée dans la mauvaise commune
Une DIA ne mentionnant pas le prix exact, omettant l'identité de l'acquéreur ou déposée hors de la commune de situation du bien entraîne la nullité absolue de la vente, invocable par tout intéressé sans délai de prescription.
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Compétence, délais et motivation de la décision de préemption
Cass. 3e civ., 8 juin 2006, n° 04-18.472
« Seul le maire ayant reçu délégation du conseil municipal peut prendre la décision de préemption, qui doit être notifiée au vendeur et transmise au préfet dans le délai de deux mois. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Art. L. 213-2 C. urb.
« Le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA pour se prononcer. Son silence à l'expiration de ce délai vaut renonciation à l'exercice du droit. »
Contestation de la décision de préemption et voies de recours
Cass. crim., 17 juin 2008, n° 07-81.666
« Le délit de discrimination de l'article 432-7 du Code pénal suppose le refus d'un droit accordé par la loi. L'exercice abusif du droit de préemption ne relève pas nécessairement de cette incrimination pénale. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Agir vite : le délai de recours est bref
Le recours contentieux devant le tribunal administratif doit être exercé dans les deux mois de la notification. Conservez soigneusement l'accusé de réception pour calculer le point de départ exact du délai.
Effets de la préemption sur la vente et droit de rétrocession
Cass. 3e civ., 10 octobre 2012, n° 11-15.473
« L'exercice du droit de préemption par arrêté du maire évince l'acquéreur dès la date de cet arrêté. La renonciation ultérieure ne produit d'effet que pour l'avenir et n'anéantit pas la décision initiale. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Rétractation de la DIA : un levier méconnu du vendeur
Le vendeur peut rétracter sa DIA par lettre recommandée tant que la commune n'a pas formellement notifié sa décision de préempter. Cette rétractation rend la préemption impossible sur la base de la déclaration initiale.
Cas particuliers et interactions avec d'autres régimes juridiques
Cass. 3e civ., 7 juin 1983, n° 82-10.507
« La nullité de l'article R. 214-2 du Code de l'urbanisme ne sanctionne que la violation des obligations incombant aux parties à l'acte, non les manquements du titulaire du droit de préemption. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Questions fréquentes
La mairie peut-elle préempter n'importe quel bien immobilier en France ?
Non. Seuls les biens situés dans une zone de préemption délimitée par le PLU ou par un arrêté préfectoral créant une ZAD peuvent être préemptés. La commune doit en outre justifier d'un projet d'intérêt général conforme aux objectifs du Code de l'urbanisme.
Quel est le délai dont dispose la commune pour exercer son droit de préemption ?
La commune dispose d'un délai strict de deux mois à compter de la réception de la DIA complète. Passé ce délai, son silence vaut renonciation tacite et le propriétaire retrouve sa pleine liberté de vendre aux conditions déclarées.
Le vendeur peut-il renoncer à la vente après avoir déposé sa DIA ?
Oui. La DIA constitue une pollicitation rétractable tant que la commune n'a pas notifié sa décision de préempter. Le vendeur doit adresser sa rétractation par lettre recommandée avec accusé de réception avant la notification communale.
Que faire si la commune n'utilise pas le bien conformément au projet déclaré ?
L'ancien propriétaire peut exercer son droit de rétrocession prévu à l'article L. 213-11 du Code de l'urbanisme. La commune est alors tenue de lui proposer le rachat du bien, aux conditions de prix fixées par le conseil municipal.
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