En bref
Chaque copropriétaire d'un mur mitoyen peut l'exhausser ou y adosser des constructions sans accord du voisin, mais doit contribuer aux réparations. Le respect des servitudes de vue est impératif sous peine de démolition.
Nature juridique du mur mitoyen et présomption légale
Art. 653 C. civ.
« Tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire. Cette présomption légale constitue le fondement du régime de la mitoyenneté. »
Source : Code civil — article consolidé
Cass. 3e civ., 20 juillet 1989, n° 88-12.883
« La mitoyenneté s'analyse en un droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun et ne constitue pas une servitude. Cette qualification emporte des conséquences directes sur le régime des travaux et les prérogatives de chaque copropriétaire. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Réparation, reconstruction et droit d'abandon de la mitoyenneté
Art. 655 C. civ.
« La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement au droit de chacun. Tout copropriétaire peut se soustraire à cette obligation par l'abandon de son droit de mitoyenneté. »
Source : Code civil — article consolidé
Abandon de mitoyenneté : une impossibilité fréquente
L'abandon du droit de mitoyenneté est interdit lorsque le mur sert de soutien à un bâtiment appartenant au copropriétaire qui souhaite s'en délester. Vérifiez systématiquement la fonction structurelle du mur avant d'envisager cette option.
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Exhaussement et adossement : droits unilatéraux encadrés
Art. 656 C. civ.
« Tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut le faire exhausser à ses frais exclusifs. La partie exhaussée lui appartient en propre, mais le voisin peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de sa valeur. »
Source : Code civil — article consolidé
Cass. 3e civ., 3 juillet 1973, n° 72-10.877
« Le propriétaire bénéficiaire d'une vue oblique est en droit d'obtenir la démolition de la partie exhaussée d'un mur mitoyen dès lors qu'elle ne respecte plus la distance légale prescrite pour les servitudes de vues. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Servitudes de vue et contraintes urbanistiques sur les travaux
Cass. 3e civ., 23 octobre 1985, n° 84-14.167
« La mitoyenneté d'un mur ne peut être acquise lorsque l'exercice de ce droit est incompatible avec celui d'une servitude de vue existante. La servitude préexistante prime sur le droit d'acquisition de la mitoyenneté. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Vérifiez le plan local d'urbanisme avant tout exhaussement
Avant de rehausser un mur mitoyen, consultez le PLU applicable en mairie. Les hauteurs maximales autorisées varient selon les zones et peuvent être plus restrictives que les règles du Code civil. Une infraction urbanistique est sanctionnée indépendamment du droit civil.
Contentieux, responsabilité et voies de recours
Cass. 3e civ., 8 décembre 2004, n° 03-15.541
« Le nu-propriétaire d'un bâtiment dont la responsabilité est engagée au titre de la ruine ne peut s'exonérer en invoquant le défaut d'entretien de l'usufruitier. Ce principe s'étend aux murs mitoyens menaçant ruine. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Faites dresser un constat d'huissier avant les travaux
Avant d'engager ou de subir des travaux sur un mur mitoyen, faites établir un constat d'huissier décrivant l'état initial du mur. Ce document constituera une preuve irréfutable en cas de litige ultérieur sur l'origine des désordres.
Questions fréquentes
Peut-on exhausser un mur mitoyen sans l'accord du voisin ?
Oui, l'article 656 du Code civil confère à chaque copropriétaire le droit unilatéral d'exhausser le mur mitoyen. L'exhausseur supporte seul les frais et doit respecter les servitudes de vue existantes ainsi que les règles d'urbanisme locales, sous peine de démolition ordonnée par le juge.
Qui paie les réparations d'un mur mitoyen endommagé ?
Les copropriétaires contribuent proportionnellement à leur droit, conformément à l'article 655 du Code civil. Si la dégradation résulte du fait exclusif d'un seul copropriétaire, celui-ci supporte la totalité des frais. L'abandon de la mitoyenneté permet de s'affranchir de cette obligation, sauf si le mur soutient un bâtiment.
Comment contester des travaux réalisés par un voisin sur un mur mitoyen ?
Saisissez le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble pour obtenir la suspension des travaux en référé et la démolition au fond. Un constat d'huissier préalable est recommandé pour préserver la preuve des désordres. La tentative de résolution amiable est obligatoire pour les litiges inférieurs à cinq mille euros.
Peut-on acquérir la mitoyenneté du mur privatif d'un voisin ?
L'article 661 du Code civil permet à tout propriétaire jouxtant un mur privatif d'en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la valeur du mur et du sol. Ce droit s'exerce unilatéralement, mais l'acquisition est impossible lorsqu'elle serait incompatible avec une servitude de vue préexistante.
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