En bref
Le locataire d'un bail commercial dispose d'un droit au renouvellement s'il exploite effectivement son fonds dans les lieux. Le refus du bailleur ouvre droit à une indemnité d'éviction souvent considérable, sauf motif grave et légitime.
Fondements juridiques du droit au renouvellement
Art. L145-8 C. com.
« Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le bail renouvelé prend effet au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement. »
Source : Légifrance — version consolidée
Conditions d'éligibilité au renouvellement du bail
Cass. com., 16 mai 1962, n° 58-10.643
« L'acceptation du principe du renouvellement n'a qu'un caractère provisoire. Le bailleur peut ultérieurement refuser le renouvellement s'il établit que la location ne relève pas du statut des baux commerciaux. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Défaut d'immatriculation au registre des entreprises
Le preneur non immatriculé à la date de sa demande de renouvellement perd le bénéfice du statut protecteur. Vérifiez impérativement la validité de votre inscription avant toute démarche.
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Procédure de renouvellement : délais et formalités impératifs
Anticipez votre demande de renouvellement
Signifiez votre demande par acte extrajudiciaire au moins six mois avant l'échéance. L'absence de demande vous expose à la tacite prolongation, situation juridiquement plus fragile pour le preneur.
Refus de renouvellement et indemnité d'éviction
Cass. com., 9 mars 1965, n° 61-13.692
« Le bailleur n'est jamais tenu de consentir au renouvellement. Même si le motif de refus invoqué s'avère injustifié, il conserve la faculté d'offrir l'indemnité d'éviction pour reprendre les locaux. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. com., 4 janvier 2005, n° 03-10.284
« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Il a droit au maintien aux conditions du contrat expiré. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Fixation du loyer du bail renouvelé
Art. L145-33 C. com.
« Le montant des loyers des baux renouvelés correspond à la valeur locative déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. »
Source : Code de commerce — article consolidé
Nature juridique du bail renouvelé et conséquences pratiques
Cass. 3e civ., 17 février 1998, n° 95-13.296
« Le bail commercial renouvelé est un nouveau bail et non la poursuite du bail antérieur. Les dispositions sur l'exécution des contrats en cours en procédure collective sont donc inapplicables. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Questions fréquentes
Quel est le délai pour demander le renouvellement d'un bail commercial ?
La demande de renouvellement doit être signifiée par acte extrajudiciaire dans les six mois précédant l'expiration du bail. Si le bail se poursuit par tacite prolongation, la demande peut être formulée à tout moment. Le bailleur dispose ensuite de trois mois pour faire connaître sa réponse.
Le bailleur peut-il refuser le renouvellement sans verser d'indemnité d'éviction ?
Le refus de renouvellement n'ouvre pas droit à indemnité uniquement si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du preneur : défaut de paiement persistant, sous-location non autorisée, cessation d'exploitation ou manquement grave aux obligations du bail.
Le loyer peut-il augmenter lors du renouvellement du bail commercial ?
Le loyer est en principe plafonné à la variation de l'indice ILC ou ILAT. Un déplafonnement est toutefois possible en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité. La hausse est alors lissée à 10 % par an depuis la loi Pinel de 2014.
Le bail commercial renouvelé est-il un nouveau contrat ou la prolongation de l'ancien ?
La Cour de cassation a jugé que le bail renouvelé constitue un nouveau contrat distinct du bail initial expiré. Cette qualification emporte des conséquences importantes, notamment l'inapplicabilité des règles sur la continuation des contrats en cours dans le cadre des procédures collectives.
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