En bref
Tout indivisaire peut exiger la sortie d'indivision à tout moment. Trois voies principales : partage amiable notarié, partage judiciaire (2 à 5 ans), ou vente par majorité des deux tiers. Droit de partage : 2,5 %.
Le droit fondamental de sortir de l'indivision
Art. 815 C. civ.
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, nonobstant prohibitions et conventions contraires. »
Source : Code civil — article consolidé
Cass. civ. 1re, 19 mars 2014, n° 13-14.989
« Des personnes acquérant un bien en indivision en deviennent propriétaires selon les quotes-parts de l'acte, sans qu'il y ait lieu de considérer le financement effectif de l'acquisition. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Le partage amiable : voie consensuelle privilégiée
Art. 835 C. civ.
« Le partage convenu entre les indivisaires présents et capables n'est assujetti à aucune règle de forme et peut être réalisé par tel acte que les parties intéressées jugent convenable. »
Source : Code civil — article consolidé
Cass. civ. 1re, 24 oct. 2012, n° 11-19.855
« Le partage convenu entre indivisaires présents et capables peut être conclu par acte sous seing privé. La forme notariée, exigée pour la publicité foncière immobilière, n'affecte pas la validité de l'accord entre les parties. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
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Le partage judiciaire : procédure, délais et licitation
Sous-estimer la durée et le coût du partage judiciaire
La procédure judiciaire dure deux à cinq ans en moyenne. Les frais cumulés — expertise, notaire liquidateur, avocat — peuvent atteindre 8 à 12 % de la valeur du bien, réduisant considérablement le produit net pour chaque indivisaire.
Envisagez la médiation avant la voie judiciaire
La médiation familiale ou patrimoniale peut débloquer des négociations enlisées et aboutir à un partage amiable. Encouragée par le juge, elle permet d'éviter les délais et coûts d'une procédure contentieuse.
Vente par majorité qualifiée et attribution préférentielle
Cass. civ. 1re, 26 sept. 2012, n° 11-12.838
« L'attribution préférentielle ne peut être demandée que par le conjoint, le partenaire pacsé ou tout héritier. Un indivisaire conventionnel ne saurait en bénéficier en l'absence de clause le prévoyant dans la convention d'indivision. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. civ. 1re, 26 juin 2013, n° 12-13.366
« Les biens attribués préférentiellement sont estimés à leur valeur au jour du partage. La date de jouissance divise doit être fixée en tenant compte des intérêts respectifs des copartageants, et la soulte est en principe payable comptant. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Conséquences fiscales et coût global de la sortie d'indivision
Attention à la requalification fiscale de la soulte
Lorsque la soulte versée excède la part de l'attributaire dans l'indivision, l'excédent est requalifié en vente et soumis aux droits de mutation à titre onéreux, alourdissant significativement la charge fiscale de l'opération.
Questions fréquentes
Peut-on forcer un indivisaire à accepter la sortie d'indivision ?
L'article 815 du Code civil consacre le droit imprescriptible de tout indivisaire à provoquer le partage à tout moment. En cas de refus des autres coïndivisaires, une assignation en partage devant le tribunal judiciaire permet d'obtenir une décision ordonnant la sortie d'indivision. L'accord unanime n'est pas requis pour engager cette procédure.
Quel est le coût total d'une sortie d'indivision immobilière ?
Le droit de partage s'élève à 2,5 % de l'actif net partagé. Le partage amiable coûte globalement entre 3 et 5 % de la valeur du bien, frais notariaux inclus. Le partage judiciaire est nettement plus onéreux, entre 8 et 12 %, en raison de l'expertise judiciaire, des honoraires d'avocat et des émoluments du notaire liquidateur.
Combien de temps dure une procédure de partage judiciaire immobilier ?
Un partage judiciaire immobilier dure en moyenne entre deux et cinq ans. Ce délai couvre l'assignation, la désignation du notaire liquidateur, l'expertise d'évaluation, l'élaboration du projet d'état liquidatif et le jugement d'homologation. Le partage amiable aboutit en comparaison en trois à six mois.
Peut-on vendre un bien indivis sans l'accord de tous les indivisaires ?
Depuis la loi du 12 mai 2009, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente. Les indivisaires minoritaires sont notifiés par acte extrajudiciaire et disposent de trois mois pour faire opposition. Le tribunal contrôle l'absence d'atteinte excessive à leurs droits avant d'autoriser la vente.
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