En bref
Un syndic défaillant engage sa responsabilité civile et pénale. Les copropriétaires peuvent le révoquer, saisir le tribunal pour désigner un administrateur provisoire ou engager une action en réparation.
Les obligations légales du syndic de copropriété
Art. 18, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
« Le syndic assure l'exécution du règlement de copropriété et des délibérations d'assemblée générale, administre l'immeuble, pourvoit à sa conservation et représente le syndicat des copropriétaires en justice. »
Source : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — article consolidé
Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-23.898
« Le défaut d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat n'entraîne pas l'annulation du mandat de l'administrateur provisoire, mais constitue une faute de gestion caractérisée du syndic. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Caractériser la défaillance : indices et appréciation judiciaire
Cass. 3e civ., 5 octobre 2004, n° 03-14.138
« Le syndic tenu de détenir les documents de gestion doit effectuer toutes diligences pour récupérer les pièces remises à une société d'archivage et les transmettre à son successeur conformément à l'article 18-2. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Ne pas confondre insuffisance ponctuelle et défaillance caractérisée
Un retard isolé dans l'envoi d'une convocation ou une erreur comptable mineure ne suffisent pas. Les juges exigent des manquements graves, répétés ou systémiques pour caractériser une défaillance justifiant la mise en cause du syndic.
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Les recours des copropriétaires face au syndic défaillant
Art. 29-1, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
« Lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou lorsque la conservation de l'immeuble est menacée, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire. »
Source : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 — article consolidé
Formaliser la mise en demeure avec précision
La mise en demeure doit identifier chaque manquement avec dates et pièces justificatives à l'appui. Ce document constitue une preuve déterminante en cas de contentieux ultérieur devant le tribunal judiciaire.
L'administrateur provisoire : désignation, mission et pouvoirs
Cass. 3e civ., 11 janvier 2012, n° 10-16.217
« L'administrateur provisoire dont la mission se limite à l'élection d'un syndic, sans attributions excédant la gestion courante, n'est pas nécessairement un administrateur judiciaire inscrit au code de commerce. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Art. L741-3, Code de la construction et de l'habitation
« Lorsque la gestion d'une copropriété incluse dans une opération de requalification est compromise par de graves difficultés d'entretien ou d'administration résultant de défaillances, une intervention publique renforcée est organisée. »
Source : Légifrance — version consolidée
La responsabilité civile et pénale du syndic défaillant
Cass. crim., 3 décembre 1979, n° 79-90.556
« Le syndic percevant des rémunérations supplémentaires non autorisées en sus de ses honoraires réglementés se rend coupable du délit de pratiques de prix illicites sanctionné pénalement. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Attention à la prescription de l'action en responsabilité
L'action se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance des faits. En cas de dissimulation volontaire des manquements par le syndic, le point de départ est reporté à la date de découverte effective des irrégularités.
Prévention et sécurisation de la gestion de copropriété
Demander un audit comptable en cas de doute sur la gestion
L'assemblée générale peut voter un audit comptable à la majorité simple de l'article 24. Cette démarche est recommandée lors d'un changement de syndic ou en présence d'anomalies dans les appels de charges.
Questions fréquentes
Comment révoquer un syndic de copropriété défaillant en assemblée générale ?
La révocation du syndic est votée en assemblée générale à la majorité absolue de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Si le syndic refuse de convoquer l'assemblée, le président du conseil syndical peut le faire à sa place en vertu de l'article 17-1. L'ordre du jour doit mentionner expressément la révocation et la désignation d'un successeur.
Qui peut saisir le tribunal pour désigner un administrateur provisoire de copropriété ?
Tout copropriétaire, le syndicat des copropriétaires par l'intermédiaire de son conseil syndical, le procureur de la République ou le maire de la commune peuvent saisir le président du tribunal judiciaire. La requête doit démontrer que l'équilibre financier est compromis ou que la conservation de l'immeuble est menacée.
Le syndic défaillant peut-il être condamné pénalement pour sa mauvaise gestion ?
Le syndic peut être poursuivi pénalement pour abus de confiance en cas de détournement de fonds, infraction punie de trois ans d'emprisonnement et 375 000 euros d'amende. Des poursuites pour faux en écriture ou pratiques illicites de facturation sont également possibles. La plainte peut être déposée par le syndicat ou par tout copropriétaire individuellement.
Quel est le délai de prescription pour agir contre un syndic défaillant ?
L'action en responsabilité civile se prescrit par cinq ans à compter de la connaissance des faits fautifs, conformément à l'article 2224 du code civil. En matière pénale, le délai dépend de la qualification : six ans pour un délit comme l'abus de confiance, à compter de la commission de l'infraction ou de sa découverte en cas de dissimulation.
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