En bref
L'usufruit confère la jouissance d'un bien ; la nue-propriété en conserve la substance. Ce démembrement, central en succession et donation familiale, détermine les droits, charges et la fiscalité de chaque titulaire.
Définition et fondements juridiques du démembrement de propriété
Art. 578 C. civ.
« L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. Ce texte fondateur pose le principe cardinal du démembrement : la jouissance conférée à l'usufruitier trouve sa limite dans l'obligation de préserver la substance du bien. »
Source : Code civil — article consolidé
Les modes de constitution du démembrement de propriété
Cass. 1re civ., 20 janvier 2004, n° 02-12.130
« L'article 215, alinéa 3, du Code civil institue un régime de protection du logement familial visant les droits de toute nature de l'un des conjoints. Le droit d'usage conféré à un époux nu-propriétaire et à sa famille par l'usufruitier constitue un tel droit protégé. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
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Droits et obligations réciproques de l'usufruitier et du nu-propriétaire
Ne pas confondre réparations d'entretien et grosses réparations
La qualification des travaux entre les articles 605 et 606 du Code civil est source de contentieux récurrents. Un ravalement de façade relève de l'entretien et incombe à l'usufruitier, tandis que la réfection intégrale d'une toiture constitue une grosse réparation à la charge du nu-propriétaire. En cas de doute, sollicitez un avis juridique avant d'engager les travaux.
Établir un inventaire contradictoire dès l'entrée en jouissance
L'article 600 du Code civil impose à l'usufruitier de dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles. Faites-le établir par un commissaire de justice pour disposer d'une preuve irréfutable de l'état du bien au jour de la constitution de l'usufruit.
Le démembrement dans le cadre successoral et familial
Cass. 1re civ., 29 janvier 2014, n° 12-14.509
« La présomption de gratuité instituée par l'article 918 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006, présente un caractère irréfragable. Aucune preuve contraire ne peut être rapportée pour écarter la qualification de libéralité rapportable. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Art. 757 C. civ.
« Si l'époux prédécédé laisse des enfants ou descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux, et dans les autres cas la propriété du quart. »
Source : Code civil — article consolidé
Régime fiscal du démembrement de propriété
Cass. com., 24 février 1998, n° 96-14.957
« L'article 762 du Code général des impôts détermine la valeur de la nue-propriété au jour de sa mutation sans considérer l'origine de la constitution d'usufruit, pourvu que celle-ci ne soit pas postérieure à cette mutation. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Extinction de l'usufruit et reconstitution de la pleine propriété
Cass. com., 30 mai 1995, n° 93-16.978
« Le nu-propriétaire a vocation à la pleine propriété du bien, de sorte qu'il peut en léguer l'usufruit à un tiers bien que n'étant pas encore titulaire de ce droit. La jouissance du second usufruitier ne commencera qu'à l'extinction du premier usufruit. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Privilégier la conversion amiable de l'usufruit
Avant toute procédure judiciaire, explorez la possibilité d'une conversion amiable de l'usufruit en rente viagère ou en capital. Cette solution, moins coûteuse et plus rapide, permet à chaque partie de valoriser immédiatement ses droits sans aléa contentieux.
Questions fréquentes
Peut-on vendre séparément l'usufruit ou la nue-propriété d'un bien immobilier ?
Oui, l'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent chacun céder leur droit respectif de manière indépendante. La vente de la pleine propriété nécessite en revanche l'accord conjoint des deux titulaires. Le prix est alors réparti selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts ou selon une valeur économique convenue.
Qui est redevable de la taxe foncière en cas de démembrement de propriété ?
La taxe foncière incombe à l'usufruitier en vertu de l'article 1400 du Code général des impôts, qui le désigne comme redevable légal. Le nu-propriétaire est en principe exonéré de toute imposition foncière pendant la durée du démembrement, sauf convention contraire entre les parties.
Quelle est la durée maximale d'un usufruit constitué au profit d'une société ?
L'article 619 du Code civil limite à trente ans la durée de l'usufruit consenti à une personne morale. Pour une personne physique, l'usufruit est viager par défaut : il s'éteint au décès de l'usufruitier, sauf stipulation contractuelle d'un terme plus court.
L'usufruitier peut-il donner le bien en location sans l'accord du nu-propriétaire ?
L'usufruitier peut librement consentir des baux d'habitation sans l'accord du nu-propriétaire. En revanche, les baux ruraux et les baux commerciaux, industriels ou artisanaux ne peuvent être conclus sans le concours du nu-propriétaire, conformément à l'article 595 du Code civil.
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