Droit immobilier

Loyers impayés et expulsion du locataire : guide complet de la procédure en 2026

Le défaut de paiement du loyer constitue le premier motif de contentieux locatif en France. Lorsque les démarches amiables demeurent infructueuses, le bailleur dispose d'une voie judiciaire menant, en dernier recours, à l'expulsion du locataire défaillant. Ce parcours contentieux, encadré principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le Code des procédures civiles d'exécution, obéit à des conditions de forme et de délai dont la méconnaissance entraîne la nullité de l'ensemble de la procédure. Le locataire bénéficie de garanties substantielles : délais de paiement, suspension de la clause résolutoire, trêve hivernale. Ce guide détaille l'intégralité du parcours juridique, des premiers impayés jusqu'à la libération effective des lieux, en intégrant la jurisprudence récente de la Cour de cassation applicable en 2026.

5 min de lecture Niveau intermediaire MAJ 2026-04-23 France · droit civil

Auteur

Thomas Gayon

Sources

Légifrance & JUDILIBRE

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En bref

L'expulsion pour loyers impayés obéit à une procédure stricte : commandement de payer, assignation devant le juge, jugement, puis exécution avec concours de la force publique. Le locataire bénéficie de protections (délais de paiement, trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars).

Obligations du locataire et fondements juridiques de l'action en expulsion

Art. 7 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

« Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Cette obligation constitue le fondement de toute action en résiliation pour impayé. »

Source : Loi du 6 juillet 1989 — article consolidé

Le commandement de payer : acte déclencheur de la procédure

Art. 24 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

« La clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ne produit effet qu'après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit reproduire la clause et informer le locataire de ses droits. »

Source : Loi du 6 juillet 1989 — article consolidé

Nullité du commandement pour vice de forme

L'omission d'une seule mention obligatoire — adresse CCAPEX, information FSL, reproduction de la clause résolutoire — entraîne la nullité du commandement et de toute la procédure subséquente.

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L'assignation en justice et le jugement d'expulsion

Cass. 3e civ., 18 juin 2014, n° 13-15.049

Toute assignation en résiliation du bail doit être notifiée à la CDAPL, peu important qu'elle ait été antérieurement saisie dans le cadre d'une procédure distincte. Le défaut entraîne l'irrecevabilité.

Source : JUDILIBRE — Cour de cassation

Cass. 3e civ., 10 décembre 2002, n° 01-12.851

Seule l'assignation tendant à l'expulsion doit être notifiée au préfet. La demande reconventionnelle en résiliation du bail formée en cours d'instance n'est pas soumise à cette obligation.

Source : JUDILIBRE — Cour de cassation

Les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Cass. 3e civ., 16 février 2011, n° 10-14.945

Aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l'article 24.

Source : JUDILIBRE — Cour de cassation

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L'exécution de l'expulsion et la trêve hivernale

Art. L412-6 Code des procédures civiles d'exécution

« Il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes. »

Source : Code des procédures civiles d'exécution — article consolidé

La trêve hivernale ne suspend pas la procédure judiciaire

La trêve interdit uniquement l'exécution matérielle de l'expulsion. Le bailleur peut délivrer un commandement de payer, assigner et obtenir un jugement pendant toute cette période. Ne pas confondre suspension de l'exécution et immunité procédurale.

Surendettement, indivision et incidences connexes

Cass. 2e civ., 13 juillet 2005, n° 03-18.293

La suspension des dettes ordonnée sur le fondement de la législation sur le surendettement n'emporte pas suspension des effets de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers.

Source : JUDILIBRE — Cour de cassation

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Questions fréquentes

Combien de temps dure la procédure d'expulsion pour loyers impayés en France ?

La durée totale varie considérablement. Les délais légaux s'enchaînent : six semaines après le commandement de payer (article 24 I de la loi du 6 juillet 1989), assignation notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience (article 24 III), puis deux mois après le commandement de quitter les lieux (article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Ce délai peut s'étendre à plusieurs années si le locataire obtient des délais de paiement (jusqu'à trois ans, article 24 V) ou des délais pour quitter les lieux (de un mois à un an, article L412-4), ou bénéficie de la trêve hivernale.

Le bailleur peut-il expulser lui-même un locataire qui ne paie pas son loyer ?

Non. Toute expulsion doit être ordonnée par un juge et exécutée par un commissaire de justice, avec le concours éventuel de la force publique. L'expulsion par voie de fait — changement de serrure, coupure d'eau ou d'électricité — constitue une infraction pénale punie de trois ans d'emprisonnement.

Le locataire peut-il rester dans les lieux pendant la trêve hivernale malgré un jugement d'expulsion ?

Oui. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l'exécution matérielle de toute mesure d'expulsion, y compris fondée sur un jugement définitif. Seule exception depuis la loi du 27 juillet 2023 : les personnes entrées dans les lieux par voie de fait.

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