En bref
La sous-location sans accord écrit du bailleur est illégale et expose le locataire à la résiliation du bail, à la restitution des sous-loyers perçus et à des dommages-intérêts. Le bailleur dispose de recours judiciaires efficaces.
Cadre juridique de la sous-location en droit français
Art. 1717 C. civ.
« Le preneur peut sous-louer et céder son bail à un tiers, si cette faculté ne lui a pas été interdite par le contrat. Ce principe supplétif cède devant les statuts spéciaux des baux d'habitation et commerciaux. »
Source : Code civil — version consolidée
Art. 8, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« Le locataire ne peut sous-louer le logement sauf accord écrit du bailleur portant sur le principe et sur le prix du sous-loyer. Cette interdiction d'ordre public s'impose dans tous les baux d'habitation à titre de résidence principale. »
Sous-location en bail commercial et bail rural : des régimes distincts
Art. L145-31 C. com.
« Sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire doit être appelé à concourir à l'acte. »
Cass. 3e civ., 15 avril 2015, n° 14-15.976
Lorsque le bail commercial porte sur une activité de résidence hôtelière, la sous-location étant l'objet même de l'activité du locataire, le bailleur n'a pas à être appelé à concourir aux actes de sous-location successifs.
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 3e civ., 19 janvier 2011, n° 09-72.507
L'autorisation donnée au preneur de sous-louer des bâtiments d'habitation doit faire l'objet d'un accord écrit fixant les modalités de cette sous-location. La tolérance verbale est juridiquement insuffisante.
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
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Caractérisation de la sous-location illégale et cas limites
Cass. 3e civ., 22 janvier 1992, n° 90-13.736
L'autorisation générale de sous-louer prévue par le bail ne confère pas aux sous-locataires commerçants, non agréés par le propriétaire, un droit direct au renouvellement de leur sous-bail.
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Location via Airbnb : une sous-location à part entière
Mettre son logement en location sur Airbnb ou toute plateforme similaire constitue juridiquement une sous-location. Sans accord écrit préalable du bailleur, le locataire encourt la résiliation de son bail, même pour une seule nuit de location.
Sanctions civiles et résiliation du bail
Le sous-locataire est sans droit face au bailleur
Le sous-locataire ne dispose d'aucun droit au maintien dans les lieux à l'encontre du bailleur. La résiliation du bail principal emporte caducité automatique du sous-bail, obligeant l'occupant à quitter les lieux sans recours.
Une clause résolutoire ne suffit pas
En bail d'habitation, une clause de résiliation de plein droit visant la sous-location est réputée non écrite (article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989). La résiliation pour sous-location non autorisée s'obtient devant le juge, après mise en demeure : il apprécie la gravité du manquement (articles 1224 et 1227 du Code civil).
Recours du bailleur, stratégie probatoire et incidences transversales
Constituer un dossier probatoire solide
Faites établir un constat de commissaire de justice et conservez les captures d'écran horodatées des annonces en ligne. Ces éléments constituent des preuves recevables et souvent déterminantes devant le tribunal judiciaire.
Aucune étude de cas associée.
Questions fréquentes
La sous-location est-elle totalement interdite pour un bail d'habitation ?
Non, la sous-location d'un logement n'est pas totalement interdite. Elle est possible avec l'accord écrit du bailleur, qui doit porter expressément sur le principe de la sous-location et sur le montant du sous-loyer pratiqué. Sans cet accord écrit préalable, toute sous-location est illégale et peut entraîner la résiliation judiciaire du bail d'habitation.
Quelles sanctions encourt le locataire en cas de sous-location illégale ?
Le locataire s'expose principalement à la résiliation judiciaire de son bail, qui constitue la sanction la plus fréquente en pratique. Il peut également être condamné à restituer l'intégralité des sous-loyers indûment perçus au profit du bailleur et à verser des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi. Le sous-locataire doit quitter les lieux immédiatement.
Le bailleur peut-il réclamer les sous-loyers perçus sans autorisation ?
Oui, le bailleur peut exiger la restitution de l'intégralité des sous-loyers perçus par le locataire : sauf autorisation du bailleur, ils constituent des fruits civils qui lui appartiennent par accession (articles 546 et 547 du Code civil ; Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727). Cette action se prescrit par trois ans à compter de la découverte des faits. Les relevés bancaires et les annonces en ligne servent à évaluer les montants réclamés devant le tribunal.
La mise en location via Airbnb constitue-t-elle une sous-location illégale ?
Oui, la mise en location du logement via Airbnb ou toute plateforme similaire constitue juridiquement une sous-location au sens de la loi du 6 juillet 1989. Même une location d'une seule nuit est concernée par cette qualification. Sans l'accord écrit préalable du bailleur, le locataire s'expose à la résiliation de son bail et à la restitution des revenus locatifs perçus.
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