En bref
La location saisonnière Airbnb est soumise à des obligations déclaratives strictes, un plafond de 120 jours pour la résidence principale et un régime fiscal BIC. Les sanctions peuvent atteindre 50 000 euros d'amende.
Qualification juridique de la location saisonnière : définition et critères
Cass. civ. 3e, 3 janv. 1978, n° 75-13.982
« Dès lors que le prix du bail ne correspond pas à un loyer annuel, que le contrat d'électricité est au nom du propriétaire et que les clés sont remises à celui-ci à la fin de chaque saison estivale, la location est saisonnière et soustraite aux statuts protecteurs. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. civ. 3e, 22 mai 1986, n° 84-16.400
« Une convention ne conférant aux locataires que la disposition d'un emplacement du 15 juin au 15 septembre, le dépôt de matériel hors saison n'étant qu'une simple tolérance, caractérise une location saisonnière exclusive de tout statut protecteur. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
L'exclusion du statut protecteur des baux d'habitation
Art. 2, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« Les dispositions de la présente loi ne s'appliquent pas aux locations à caractère saisonnier telles que définies par le Code du tourisme. Le locataire saisonnier ne bénéficie d'aucun droit au maintien dans les lieux ni au renouvellement. »
Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article consolidé
Cass. civ. 3e, 22 juil. 1987, n° 86-12.858
« La cour d'appel retenant souverainement que le bail d'habitation était conforme, quant à sa durée et ses modalités, à l'usage local en matière de locations saisonnières justifie légalement le refus du droit au renouvellement. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
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Déclaration en mairie, enregistrement et obligations des plateformes
Art. L324-1-1, Code du tourisme
« Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. Cette formalité est un préalable obligatoire à toute mise en location. »
Source : Code du tourisme — article consolidé
Omission du numéro d'enregistrement sur l'annonce Airbnb
Publier une annonce sans numéro d'enregistrement dans une commune l'exigeant expose le loueur à une amende civile de 5 000 euros et au retrait de l'annonce par la plateforme, privant immédiatement le propriétaire de revenus locatifs.
La règle des 120 jours et le régime du changement d'usage
Art. L631-7, Code de la construction et de l'habitation
« Le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable du maire dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. »
Source : Code de la construction et de l'habitation — article consolidé
Dépassement du plafond de 120 jours en résidence principale
Louer sa résidence principale au-delà de 120 jours par an entraîne une amende de 10 000 euros. Les plateformes transmettent le décompte des nuitées à la commune sur simple demande, rendant le contrôle effectif.
Cass. civ. 3e, 15 janv. 1992, n° 90-13.865
« Lorsque le locataire a conservé les clés du local pendant neuf années, que les abonnements d'énergie étaient souscrits annuellement à son nom et que les charges étaient imputées pour la totalité de l'année, la location excède le cadre saisonnier et relève du statut des baux commerciaux. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Fiscalité, cotisations sociales et risques en copropriété
Faire classer son meublé de tourisme
Le classement offre un avantage fiscal substantiel grâce à un abattement majoré en micro-BIC et facilite les démarches administratives. La procédure s'effectue auprès d'un organisme accrédité par Atout France.
Vérifier le règlement de copropriété avant toute mise en location
Une clause d'habitation bourgeoise exclusive peut interdire la location saisonnière de type Airbnb. Consultez le règlement et les procès-verbaux d'assemblée générale récents avant de publier votre annonce.
Cass. civ. 3e, 6 nov. 1991, n° 90-15.923
« Le droit fondamental à l'habitat affirmé par la loi ne concerne pas les résidences secondaires, confortant la légitimité des restrictions plus strictes imposées à la location saisonnière des biens ne constituant pas la résidence principale du propriétaire. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Questions fréquentes
Combien de jours par an peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb ?
La résidence principale peut être louée en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par année civile. Au-delà, le propriétaire encourt une amende civile de 10 000 euros. Les plateformes doivent bloquer automatiquement les réservations au-delà de ce plafond dans les communes ayant mis en place le dispositif d'enregistrement.
Faut-il obligatoirement déclarer sa location saisonnière en mairie ?
Oui. L'article L324-1-1 du Code du tourisme impose une déclaration préalable en mairie pour tout meublé de tourisme. Dans les communes ayant instauré la procédure d'enregistrement, un numéro doit figurer sur chaque annonce. Le défaut de déclaration expose le loueur à une amende civile de 5 000 euros.
Le locataire Airbnb bénéficie-t-il des protections de la loi du 6 juillet 1989 ?
Non. L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 exclut expressément les locations saisonnières de son champ d'application. Le locataire ne bénéficie ni du droit au renouvellement, ni de l'encadrement des loyers, ni de la protection contre les congés. Le contrat relève du droit commun du louage.
Le règlement de copropriété peut-il interdire la location Airbnb ?
Oui. Une clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit toute activité commerciale dans l'immeuble. La jurisprudence assimile la location meublée de tourisme répétée à une activité commerciale incompatible avec cette clause, permettant au syndicat des copropriétaires d'agir en cessation devant le tribunal judiciaire.
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