En bref
Le droit de préemption urbain permet à une commune d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente sur son territoire. Le vendeur dépose une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) et la commune dispose de deux mois pour se prononcer.
Fondements juridiques et objectifs du droit de préemption urbain
Art. L. 211-1 C. urb.
« Les communes dotées d'un plan local d'urbanisme peuvent instituer un droit de préemption urbain sur les zones urbanisées et d'urbanisation future délimitées par ce plan, en vue d'opérations d'aménagement répondant aux objectifs de l'article L. 300-1. »
Art. L. 616 CCH
« Au bénéfice de la commune, un droit de préemption est institué pour assurer le maintien dans les lieux du saisi. Ce droit est exercé suivant les modalités prévues par le Code de l'urbanisme en matière de DPU. »
Source : Légifrance — version consolidée
Biens et aliénations soumis au droit de préemption
Cass. civ. 3e, 9 juin 2004, n° 03-70.066
« Seuls les biens immobiliers sont soumis au droit de préemption urbain. Le juge excède ses pouvoirs en se prononçant sur la consistance et la valeur d'un fonds de commerce dans le cadre d'une procédure de préemption. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. civ. 3e, 10 nov. 1998, n° 97-10.269
« La vente par le syndic d'un bien immobilier dépendant de la liquidation des biens ne constitue pas une aliénation volontaire et le droit de préemption ne peut être exercé à cette occasion. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
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Procédure de préemption : déclaration d'intention d'aliéner et délais
DIA incomplète : un piège fréquent pour le vendeur
Une déclaration d'intention d'aliéner lacunaire ou erronée ne fait pas courir le délai de deux mois. La commune peut alors préempter tardivement sans que le vendeur puisse lui opposer la forclusion. Vérifiez chaque rubrique du formulaire avant son envoi.
Cass. civ. 3e, 30 mai 1996, n° 94-15.964
« La mention de la DIA relative à la préemption ne comporte aucun accord exprès ou implicite de la commune en vue de l'acquisition au prix proposé par le vendeur. Elle constitue une simple information destinée aux parties. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Fixation du prix et conséquences de la préemption sur la vente
Cass. civ. 3e, 10 oct. 2012, n° 11-15.473
« La défaillance de la condition suspensive de non-exercice du DPU est acquise dès la date de l'arrêté de préemption, entraînant la caducité de la promesse de vente. La renonciation ultérieure du maire ne produit d'effets que pour l'avenir. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Droit de retrait du vendeur après fixation judiciaire du prix
Si le prix fixé par le juge de l'expropriation ne vous satisfait pas, vous disposez d'un délai de deux mois pour renoncer à la vente. Ce droit de retrait est impératif et ne peut être supprimé par une clause contractuelle.
Le droit de préemption urbain renforcé : un champ élargi
Art. L. 741-1 CCH
« L'instauration du droit de préemption urbain renforcé peut être assortie de l'obligation de joindre à la DIA un rapport relatif à la salubrité et à la sécurité du bien, établi par les autorités compétentes. »
Source : Légifrance — version consolidée
Contester une décision de préemption : compétences et recours
Cass. civ. 3e, 21 oct. 2009, n° 08-11.162
« Le juge judiciaire qui annule une vente consécutive à l'exercice irrégulier du DPU en appliquant des dispositions du Code de justice administrative réservées au juge administratif viole le principe de séparation des pouvoirs. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. civ. 3e, 27 mai 1998, n° 95-19.179
« L'exception d'illégalité d'une décision de préemption n'est pas perpétuelle. Les acquéreurs doivent la contester devant le juge administratif dans le délai de deux mois à compter de sa notification. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Saisir un avocat dès la notification de la préemption
Dès réception de la décision de préemption, consultez un avocat spécialisé en droit de l'urbanisme pour évaluer l'opportunité d'un recours devant le tribunal administratif. Passé le délai de deux mois, toute contestation devient irrecevable.
Questions fréquentes
Quels biens immobiliers sont soumis au droit de préemption urbain en France ?
Le DPU s'applique aux aliénations volontaires à titre onéreux de biens immobiliers situés dans les zones délimitées par délibération du conseil municipal : terrains nus, immeubles bâtis, droits indivis et parts de SCI. Les lots de copropriété d'habitation sont exclus du DPU simple mais restent soumis au DPU renforcé lorsqu'il est institué.
De quel délai dispose la commune pour répondre à une déclaration d'intention d'aliéner ?
La commune dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA complète pour notifier sa décision au vendeur. Le silence gardé à l'expiration de ce délai vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption, et le propriétaire peut alors conclure librement la vente avec l'acquéreur de son choix.
Un acquéreur évincé par une décision de préemption peut-il contester cette décision ?
L'acquéreur évincé peut contester la décision de préemption devant le juge administratif par recours pour excès de pouvoir dans un délai de deux mois suivant sa notification. Si la décision est annulée pour illégalité, il peut ensuite engager la responsabilité de la commune et obtenir réparation du préjudice subi du fait de l'éviction.
Quelle est la différence entre le DPU simple et le DPU renforcé ?
Le DPU simple exclut de son champ d'application les lots de copropriété à usage d'habitation ou à usage mixte. Le DPU renforcé, institué par délibération spécifique dans des périmètres ciblés, étend le droit de préemption à ces lots afin de lutter contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées dans les centres urbains anciens.
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