En bref
Les frais d'agence immobilière sont encadrés par la loi Hoguet de 1970 et plafonnés en location par la loi ALUR de 2014. Un mandat écrit est impérativement requis pour tout droit à commission de l'agent.
Le cadre légal des frais d'agence : loi Hoguet et décret de 1972
Art. 6, I, loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet)
« Aucune commission n'est due à l'agent immobilier sans mandat écrit préalable, réalisation effective de l'opération visée et mention de son intervention dans l'acte constatant l'engagement des parties. »
Mandat verbal : perte totale du droit à commission
Un mandat conclu oralement est dépourvu de toute valeur juridique et ne peut fonder aucune réclamation de la part de l'agent, même si son intervention a été déterminante dans la conclusion de l'opération immobilière.
Honoraires de vente : liberté conventionnelle et incidence fiscale
Honoraires à la charge du vendeur : économie fiscale pour l'acquéreur
Négocier des honoraires à la charge du vendeur réduit l'assiette des droits de mutation à titre onéreux, générant une économie pouvant atteindre plusieurs centaines d'euros pour l'acquéreur.
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Frais de location : le plafonnement imposé par la loi ALUR
Décret n° 2014-890 du 1er août 2014
« Les honoraires de location à la charge du locataire sont plafonnés à 12 €/m² en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue et 8 €/m² ailleurs. L'état des lieux d'entrée est limité à 3 €/m² sur l'ensemble du territoire. »
Source : Légifrance — décret consolidé
Le droit à commission devant la Cour de cassation
Cass. 1re civ., 14 janvier 2016, n° 14-26.474
« Le juge peut réduire ou supprimer la rémunération de l'agent immobilier en cas de faute dans l'exécution de sa mission, sur le fondement de l'article 1999 du Code civil. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 1re civ., 29 mai 2013, n° 12-17.172
« Le mandant qui acquiert directement le bien après expiration du mandat, aux conditions négociées par l'agent, au mépris de la clause d'interdiction conventionnelle, reste redevable de la commission. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Cass. 1re civ., 17 juin 1981, n° 80-11.462
« Le fermier exerçant son droit de préemption se substitue à l'acquéreur éventuel et doit exécuter toutes les clauses de la vente, y compris le paiement de la commission due à l'agent immobilier. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Obligations de transparence et sanctions encourues
Défaut d'affichage des barèmes : sanctions cumulatives
L'absence d'affichage des honoraires dans les locaux et sur le site internet de l'agence expose le professionnel à des amendes administratives de la DGCCRF et aux sanctions pénales prévues par la loi Hoguet.
Contester des frais d'agence : voies de recours du justiciable
Consulter l'ADIL avant toute procédure judiciaire
Les associations départementales d'information sur le logement offrent un conseil juridique gratuit permettant d'évaluer la régularité des frais facturés et d'orienter le justiciable vers la procédure la plus adaptée.
Questions fréquentes
Qui doit payer les frais d'agence lors d'une vente immobilière ?
En vente immobilière, la charge des honoraires est librement déterminée par le mandat. Elle peut peser sur l'acquéreur ou sur le vendeur selon la convention des parties. Cette répartition n'est pas imposée par la loi mais présente des incidences fiscales directes sur le calcul des droits de mutation à titre onéreux.
Quel est le plafond des honoraires d'agence pour une location à Paris ?
À Paris et dans les communes limitrophes, classées en zone très tendue par le décret du 1er août 2014, les honoraires à la charge du locataire sont plafonnés à 12 euros par mètre carré de surface habitable. L'état des lieux d'entrée est plafonné séparément à 3 euros par mètre carré.
Un agent immobilier peut-il réclamer une commission sans mandat écrit ?
Non. L'article 6 de la loi Hoguet exige un mandat écrit préalable mentionnant le montant de la commission et la partie qui en assume la charge. Sans ce document, l'agent perd tout droit à rémunération, quelle que soit la réalité de son intervention dans la conclusion de l'opération.
Comment contester des frais d'agence jugés abusifs ou irréguliers ?
Il convient de saisir d'abord le médiateur de la consommation auquel l'agence est obligatoirement affiliée, puis le tribunal judiciaire en cas d'échec. L'action en répétition de l'indu permet le remboursement des sommes versées au-delà des plafonds légaux, dans un délai de prescription de cinq ans.
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