En bref
La loi Alur plafonne le dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges pour une location nue et impose sa restitution sous un ou deux mois selon la conformité de l'état des lieux, sous peine d'une majoration automatique de 10 % du loyer par mois de retard.
Cadre juridique et nature du dépôt de garantie
Art. 22, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« Le dépôt de garantie exigé par le bailleur en garantie de l'exécution des obligations locatives du preneur ne peut excéder un mois de loyer en principal pour les locations nues. Sa restitution intervient sous un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, ou sous deux mois dans le cas contraire. »
Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article consolidé
Cass. civ. 3ᵉ, 21 juillet 1999, n° 97-20.478
« La Cour de cassation consacre le principe nominaliste : le dépôt de garantie est restitué à sa valeur nominale. Le bailleur ne peut invoquer la dépréciation monétaire pour réduire le montant restitué au locataire, fût-elle considérable. »
Source : JUDILIBRE — Cour de cassation
Montant du dépôt de garantie : le plafonnement strict de la loi ALUR
Art. 25-6, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« Pour les locations meublées constituant la résidence principale du preneur, le dépôt de garantie ne peut excéder deux mois de loyer en principal, portant le plafond au double de celui applicable aux locations nues. »
Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article consolidé
Ne pas confondre les plafonds selon la nature du bail
Un mois pour la location nue, deux mois pour le meublé, zéro pour le bail mobilité : appliquer le mauvais plafond expose le bailleur à voir la clause réputée non écrite et à devoir restituer l'excédent perçu.
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Délais de restitution : la réforme centrale de la loi ALUR
Formaliser la remise des clés et communiquer la nouvelle adresse
Exigez un récépissé daté et signé lors de la remise des clés et adressez votre nouvelle adresse au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans cette formalité, la pénalité de retard ne pourra pas être invoquée.
Retenues autorisées et obligations probatoires du bailleur
Réaliser un état des lieux détaillé et photographique
Documentez chaque pièce par des photographies horodatées lors de l'entrée comme de la sortie. Un état des lieux précis et contradictoire constitue la meilleure protection contre des retenues abusives sur le dépôt de garantie.
Pénalité de retard, recours du locataire et prescription triennale
Art. 22 al. 5, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
« À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à dix pour cent du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. »
Source : Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article consolidé
Attention à la prescription triennale
L'action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par trois ans à compter de la date à laquelle il aurait dû être restitué. Passé ce délai, le locataire perd définitivement tout droit à agir en justice.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie en location nue ?
Pour un logement non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer en principal, hors charges. Pour un logement meublé constituant la résidence principale, le plafond est fixé à deux mois. Toute clause prévoyant un montant supérieur est réputée non écrite.
Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie après la loi Alur ?
Depuis la loi Alur, le délai est d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différences constatées. Le point de départ est la date de remise effective des clés au bailleur ou à son mandataire.
Que risque le bailleur en cas de restitution tardive du dépôt de garantie ?
Le montant restant dû est automatiquement majoré de dix pour cent du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sans mise en demeure préalable. Cette pénalité ne s'applique toutefois pas si le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur.
Comment le locataire peut-il contester les retenues sur son dépôt de garantie ?
Le locataire doit d'abord adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. En l'absence de réponse, il peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection, sans avocat obligatoire pour les demandes inférieures à dix mille euros.
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